古い家は売れる？リフォームや解体は必要？流れ・注意点・費用を抑えるポイントを解説
親から受け継いだ古い家や、長年住んできた実家を売却したいとき「この状態で本当に売れるのだろうか」と不安を感じる方は少なくありません。
しかし実際には、古い家でも適切な方法を選べば売却できる可能性は十分にあります。
本記事では、売却の方法や流れ、注意すべきポイントから費用を抑えるコツまでをわかりやすく解説します。
古い家とは？
古い家とは、築20〜22年を超えた住宅を指すことが多いです。この年数は、建物の資産価値を判断する際の目安である「法定耐用年数」にもとづいています。
法定耐用年数とは、国が定めた減価償却費用を算出するための年数です。
たとえば、木造住宅の法定耐用年数は22年、鉄筋コンクリート造は47年と定められています。法定耐用年数を超えると、税務上は建物の価値がほぼゼロとみなされます。
ただし、これはあくまで税務上の基準であり、実際に住めなくなるわけではありません。定期的なメンテナンスを行っていれば、築30年、40年を超えても快適に住み続けることは可能です。
もうひとつの判断基準が「耐震性」です。
1981年６月に建築基準法が改正され、新しい耐震基準が導入されました。それ以前に建てられた家は旧耐震基準のため、大きな地震に対する安全性が現在の基準を満たしていない可能性があります。
古い家を放置すると、固定資産税が上がったり、建物の老朽化が進んで倒壊のリスクが高まったりするおそれがあります。適切に管理されていない空き家が「特定空き家」に指定されると、固定資産税の軽減措置が解除され、税額が最大で６倍になることもあります。
このようなリスクを避けるためにも、使わない古い家は早めに売却を検討するとよいでしょう。
古い家を売るための５つの方法
古い家を売却する方法は、物件の状態や立地、予算などによってさまざまな選択肢があります。
ここでは、代表的な５つの売却方法を紹介します。それぞれのメリットやデメリット、向いている方の特徴を理解したうえで、自分に合った方法を選びましょう。
リフォームせずそのまま売却する
古い家の売却では、リフォームをせずにそのままの状態で売り出すのが最も一般的です。過去に適切なメンテナンスが行われている家や、内装や設備に大きな問題がない家であれば、そのまま売却できる可能性は十分にあります。
そのまま売る場合「中古住宅」として売る方法と「古家付き土地」として売る方法があります。
中古住宅は建物にも価値を認めて価格を設定し、古家付き土地は土地の価格を中心に売却価格を決めます。買主は購入後に建物を取り壊すことも、リフォームして住むことも可能です。
メリットは、解体費用やリフォーム費用がかからず、手間も少ない点です。また、固定資産税の軽減措置を受け続けられます。
デメリットとして、中古住宅として売る場合は、築年数が古いことで買い手が見つかりにくいこと、古家付き土地として売る場合は、売却価格が相場より低くなる可能性があることです。
費用をかけずに売却したい方や、建物の状態が比較的よい場合に向いています。
リフォームしてから売却する
古い家の一部をリフォームしてから売却する方法もあります。ただし、購入希望者には自分好みにリノベーションしたいと考える方も多いため、大規模なリフォームは必ずしも有効ではありません。
リフォームを行う場合は、キッチンや浴室、トイレなどの水回り設備に絞るのが効果的です。これらは日常生活に直結するため、古くて使いにくいと内覧時の印象が大きく下がります。逆に、水回りが新しく清潔であれば、築年数が古くても好印象を与えられます。
リフォーム費用の目安は、キッチンが70万円〜、浴室が70万円〜、トイレが15万円〜とされています。ただし、費用を売却価格に上乗せできるとは限らないため、不動産会社に相談してから判断しましょう。
向いているのは、そのままでは売りにくいが解体するほど状態が悪くない家や、内覧時の印象を改善したい方です。
解体して土地として売却する
建物の老朽化が進み、住宅としての活用が難しい場合は、解体して更地にしてから売却する方法があります。更地にすることで、土地を探している購入希望者や、すぐに新築を建てたい方にとって魅力的な物件になります。
解体費用は建物の構造によって異なります。目安は以下のとおりです。
●木造住宅：１坪あたり５万〜７万円
●鉄骨造やRC造：１坪あたり７万〜10万円
●30坪の木造住宅：150万〜210万円
高額になりやすいため、複数の業者から見積もりを取り、比較検討しましょう。
メリットは、買い手の選択肢が広がり、売却期間が短くなる可能性があることです。
デメリットは、解体費用がかかることと、建物を取り壊すと固定資産税の軽減措置がなくなり、土地の固定資産税が上がることです。
建物が著しく老朽化している場合や、立地がよく更地にすることで高く売れる見込みがある建物に向いています。
不動産会社に直接買い取ってもらう
早く確実に売却したい場合は、不動産会社に直接買い取ってもらう方法があります。
買取では、不動産会社が再販売を前提に物件を仕入れるため、手続きがスムーズに進み、数日〜数週間で現金化できます。
メリットは、売却期間が短いことと、内覧対応や広告掲載の手間がかからないことです。また、契約不適合責任を免除してもらえることが多く、売却後のトラブルを心配する必要がありません。
デメリットは、買取価格が市場価格の６〜８割程度になり、手取り額が少なくなる点です。
急いで現金化したい方や、築年数が古く市場で売りにくい物件を持っている方に向いています。日住サービスは、即金買取りや買取り保証付き仲介にも対応しています。
空き家バンクを利用して売却する
地方や郊外の古い家を売る場合、自治体が運営する空き家バンクに登録する方法もあります。空き家バンクは、空き家の売却や賃貸を希望する所有者と利用したい方をつなぐ仕組みです。
メリットは、不動産会社に断られた物件でも登録できることや、仲介手数料がかからない場合があることです。移住希望者や古民家を探している方など、通常の市場では出会いにくい買い手に情報が届く可能性があります。
デメリットは、売却価格が著しく低くなる傾向があることや、無償譲渡になるケースもあることです。また、すべての自治体が運営しているわけではないため、利用できる地域が限られます。
売却価格よりも、早く処分することを優先したい方におすすめです。
古い家を売る流れ
古い家を売却する流れは、いくつかのステップを踏んで進めていきます。ここでは、相談から引き渡し、確定申告までの大まかな流れを紹介します。
●不動産会社への相談と査定の依頼
不動産会社への相談と査定の依頼を行います。複数の不動産会社に査定を依頼し、売却価格の目安を把握します。
このとき、そのまま売るべきか、解体すべきかなど、売却方法についても意見を聞いておきましょう。
●不動産会社と媒介契約を結ぶ
査定額に納得できたら契約を結びます。媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の３種類があり、それぞれ複数の会社に依頼できるかどうかや、レインズへの登録義務などが異なります。
●売却活動
媒介契約を結んだら、売却活動が始まります。不動産会社がインターネットやチラシで広告を出し、購入希望者を募ります。内覧の希望があれば、実際に物件を見てもらいます。
古い家の場合、内覧時の印象が成約に大きく影響するため、事前に掃除や片付けをしておくことが大切です。
●売買契約を締結
購入希望者が見つかり、条件がまとまったら、売買契約を締結します。契約時には重要事項説明や契約書の確認を行い、手付金を受け取ります。売買契約から引き渡しまでは、通常１か月から２か月程度です。
●引き渡し
引き渡しの際には、残代金の受領と同時に、所有権移転登記や抵当権の抹消手続きを行います。鍵や関連書類を買主に渡し、引き渡しが完了します。
●確定申告
売却で利益が出た場合は、翌年の２月16日〜３月15日までに確定申告を行います。税制優遇措置を利用する場合も、確定申告が必要です。
古い家を売る際の注意点
古い家を売却する際には、それ以外の不動産売却とは異なる注意点がいくつかあります。ここでは、トラブルを避け、スムーズに売却を進めるために押さえておきたいポイントを解説します。
再建築できる家かを確認する
古い家を売る前に確認すべきなのが、土地に建物を再び建てられるかどうかです。
法律上、建物を建てるには、敷地が幅４メートル以上の道路に２メートル以上接している必要があります。この条件を満たさない土地は「再建築不可物件」と呼ばれ、一度建物を取り壊すと新しい建物を建てられません。
再建築不可物件は、買主にとって活用方法が限られるため、売却が難しくなります。解体して更地にすると、ますます売りにくくなります。
ただし、リフォームして住むことは可能なため、建物を残したまま売却するか、リフォーム済みの状態で売り出すことを検討しましょう。
自分の物件が再建築可能かわからない場合は、不動産会社や自治体の建築指導課に相談してください。
売却時にかかる税金を把握しておく
不動産を売って利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。譲渡所得税は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた譲渡所得に対して課税されます。
所有期間が５年を超えていれば税率が低くなり、５年以下だと税率が高くなります。
古い家の場合、建物の取得費を計算する際に減価償却を行う必要があります。木造住宅の場合、築年数が35年を超えると、建物の取得費は購入価格の５%程度まで下がります。
売却で利益が出た場合は、翌年に確定申告を行います。ただし、後述する税制優遇措置を利用すれば、税金を大幅に減らせる可能性があります。
古い家をお金をかけずに売るためのポイント
古い家を売却する際、できるだけ費用を抑えて手残りを増やしたいと考える方は多いでしょう。ここでは、国や自治体の制度を活用して、費用負担を減らすための方法を紹介します。
国の税制優遇措置を活用する
不動産を売却して利益が出た場合、税制優遇措置を利用することで税金を大幅に減らせます。代表的な制度は以下の３つです。
●マイホームを売ったときの3,000万円特別控除：自分が住んでいた家を売る場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。この制度を使えば、多くの場合、税金がかからずに売却できます。
●被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例：親から相続した空き家を売る場合、一定の要件を満たせば3,000万円の特別控除を受けられます。対象は1981年５月31日以前に建築された家で、相続の開始から３年以内に売ることなどが条件です。耐震リフォームを行うか、建物を取り壊して更地にしてから売る必要があります。
●低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除：都市計画区域内にある利用されていない土地を500万円以下で売った場合、譲渡所得から100万円を控除できます。2028年12月31日までの期間限定で、所有期間が５年を超えていることが条件です。
これらの制度を利用するには、確定申告が必要です。詳しい要件や手続きは、税理士や税務署に相談しましょう。
自治体の補助金制度を確認する
古い家の解体や耐震リフォームには、自治体が独自に補助金を用意している場合があります。たとえば兵庫県福崎町では、老朽危険家屋の除却費用に補助金を支給しており、また大阪府枚方市では、空き家のリフォームや解体に対する補助制度があります。
補助金の内容や条件は自治体によって異なり、予算に限りがあるため年度途中で募集が終了することもあります。
早めに市区町村の窓口やホームページで情報を確認しておきましょう。
解体する場合は１月１日より後にする
建物を取り壊して更地にする場合、固定資産税の仕組みを理解しておくことで税負担を減らせます。
固定資産税は、毎年１月１日時点の状況を基準に算出されます。土地に住宅が建っていると、固定資産税の軽減措置が適用され、土地の固定資産税が６分の１、または３分の１に減額されます。
しかし、建物を取り壊すと、この軽減措置がなくなり、土地の固定資産税が上がります。
１月１日時点で住宅が建ってさえいれば、その年は軽減措置が適用されるため、１月２日以降に解体すれば、軽減措置を受けたまま売却活動を進められます。
解体のタイミングを調整することで、無駄な税負担を避けられます。
古い家をスムーズに売るコツ
古い家を早く、そして納得のいく価格で売却するためには、買主様に安心感を与える工夫が必要です。ここでは、売却をスムーズに進めるための具体的なコツを紹介します。
内覧前に家財は撤去しておく
内覧時の第一印象は、成約に大きく影響します。
家財道具が残っていると、部屋が狭く見えたり、買主様が自分の暮らしをイメージしにくくなったりします。内覧前には不要な家具や荷物を撤去しておきましょう。
家財の処分には、一般的に２LDKの間取りで15万〜30万円程度かかります。日住サービスでは、売主様は１トントラック分の不用品回収（※１）を無料で行っているため、処分費用を抑えながら家をすっきりと見せることができます。
草刈りや庭の手入れも重要です。外観が荒れていると、管理が行き届いていない印象を与えてしまいます。
日住サービスでは、売主様は無料で草刈りサービス（※２）も提供しており、物件の見た目を改善できます。
（※１）家財の種類により回収できない場合があります。４㎥を超えるお荷物の収集には別途費用が発生いたします。一般ゴミ、産業廃棄物は別途費用が発生いたします。
（※２）土地の面積200㎡まで、草の高さ約80㎝、太さ８mm程度まで。（200㎡を超える場合は別途見積）投棄ゴミ等の処分はできません。状況によっては、本サービスをご利用できない場合があります。万一、刈ってはならない草花等がある場合は、お客様ご本人が立ち合いの上で、作業当日ご指示いただく必要がございます。
室内をきれいにしておく
古い家でも、清掃が行き届いていれば好印象を与えられます。とくにキッチン、浴室、トイレなどの水回りは、内覧時に必ずチェックされます。
汚れやカビが目立つと、買主様の購買意欲が大きく下がります。リフォームの予算がなくても、清掃は徹底して行いましょう。
日住サービスでは、売主様は無料で水回りクリーニングサービス（サポートメニユー）を提供しており、プロの技術で内覧時の印象を改善できます。
インスペクション（建物状況調査）を実施しておく
古い家の売却では、買主様に建物の安全性や劣化状況に不安を抱かれることがよくあります。こうした不安を解消するのが、インスペクション（建物状況調査）です。
インスペクションとは、専門の建築士が建物の構造や設備の状態を調査し、劣化や欠陥の有無を確認する制度です。
調査に合格すれば、買主様に安心感を与えられ、既存住宅売買瑕疵保険に加入できる可能性も高まります。日住サービスでは建物状況調査のサポートも行っています。
土地の境界を事前に確認する
古い家の売却では、土地の境界が曖昧になっているケースが少なくありません。境界が確定していないと、隣地とのトラブルが発生するおそれがあり、買主も安心して購入できません。
売却前に測量を行い、境界標を設置して隣地所有者と境界を確認しておきましょう。測量には費用がかかりますが、後々のトラブルを避けるために必要です。
日住サービスでは、仮測量や境界線確認のサポートも行っています。
既存住宅売買瑕疵保険に加入する
既存住宅売買瑕疵保険とは、売却後に建物の構造や雨漏りなどの重大な欠陥が見つかった場合、その補修費用の一部を保険でカバーする制度です。この保険に加入することで、買主は安心して購入でき、売主も売却後の責任リスクを減らせます。
2022年の税制改正により、住宅ローン減税を受けるための瑕疵保険は原則不要になりました。
ただし、1981年以前に建築された家でも、瑕疵保険に加入することで耐震基準に適合していることを証明でき、住宅ローン減税の対象にできる場合があります。
瑕疵保険に加入するには、事前にインスペクションを受けて合格する必要があります。日住サービスでは、インスペクションから瑕疵保険の加入まで一貫してサポートしています。
古い家の売却に強い不動産会社を選ぶ
古い家の売却では、境界確認、建物調査、保険の手配、解体の判断など、さまざまな専門知識と対応力が求められます。古い家の売却経験が豊富で、幅広くサポートできる不動産会社を選ぶことが重要です。
日住サービスは、兵庫・大阪・京都で50周年の実績を持ち、地域に根ざしたサポートを提供しています。
サポートメニュー（※３）では、不用品回収（１トントラック分無料）、草刈り、水回りクリーニング、埋設物調査など、古い家の売却で必要となるサービスを豊富に揃えています。
（※３）サポートメニューについては、営業担当までお問合せください。
また、即金買取りや買取り保証付き仲介にも対応しており、売れ残る不安を解消できます。
まずは、無料査定を依頼し、売却の可能性を確認してみましょう。
まとめ
古い家は、適切な方法を選べば十分に売却できる可能性があります。そのまま売る、解体する、リフォームする、買取を利用するなど、物件の状態や予算に応じてさまざまな選択肢があります。
売却をスムーズに進めるためには、家財の撤去や清掃、インスペクション、境界確認などの準備が大切です。また、国や自治体の税制優遇措置や補助金を活用することで、費用負担を抑えながら手残りを増やせます。
日住サービスは、兵庫・大阪・京都で50周年の実績を持ち、古い家の売却に必要な幅広いサポートを提供しています。即金買取りや、買取り保証付き仲介にも対応しており、売れ残る不安を解消できます。
古い家を負の遺産として放置せず、早めに行動することで、適正な価格で売却できる可能性が高まります。まずは無料査定を依頼し、現状を正確に把握することから始めてみましょう。
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