税務・法律相談情報
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事例紹介
case 01
損益通算を利用した売却。規模拡大の不動産への買いかえ。
個人資産家で収益不動産3棟保有の家主業のお客さまから数年前に一棟収益マンションを２棟購入したが、自宅から2時間程かかるため、年齢的にも管理に労力がいる。2棟を売却し、1棟に集約したい。また、将来の相続も念頭に入れた上で、推定相続人である長女が管理しやすい、長女の自宅近くの立地の物件に買いかえたいとの相談をいただきました。
- 投資の目的
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- 1.退職後のリタイアメントプラン。
- 2.小規模の収益不動産を２棟売却し、戸数を倍にした１棟収益物件への買いかえ
- 当初のご希望条件
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- 1.娘の住まいの近くの立地（相続対策もあり）。
- 2.売却益を自己資金に充当。別途負担金無。
- 実績
- まずは保有物件の売却活動から始めました。相場価格と簿価から検討すると、一方は譲渡益が発生し、もう一方は損失が発生すると予測される物件でした。当初より、同一年度内に成約・決済ができることを前提に売却活動を行い、結果、約８ヶ月で２物件とも取引が完了しました。譲渡所得税についても損益通算を行い軽減することができました。続いて購入物件に関してですが、種別・地域を具体的に限定し、売却活動中より販売物件の選定を行っておりましたので、思いのほかスムーズに成約に至りました。
- 投資のポイント
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- 1.売却のタイミング（同一年度）。
- 2.買いかえ物件のより具体的な選定。
- 3.入居者のターゲットが絞れる物件（空室リスクの低下）。
- 4.賃料収入の変動が少ない物件（過去の収入実績）。
case 02
月極駐車場から戸建て賃貸へ
西宮市内の５０坪の土地で全８台の月極駐車場を運営していたオーナー様、周りは駐車場付の一戸建てが多く、昨今、車離れの傾向もあり、半分の４台が長く空いていました。当時の駐車場料金は１台当たり１３０００円で年間６２．５万円の収入でした。さらに、周辺に新たに駐車場も増え、料金相場も下がり傾向となってきていましたので、このままでは空が増え、収入が減少しそうでした。
- 投資の目的
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- 1.退職後のリタイアメントプラン。
- 2.空きが増えたため収入が減る一方の駐車場の収益向上対策。
- 実績
- マンションのような大きな投資をせずに今よりも収入を増やす為、賃貸用の木造の一戸建て（１戸あたり８６m²）をご提案しました。最低敷地面積の規定があり、結果的には一部分がつながっている連棟の共同住宅２戸となりましたが、完成までに２戸とも入居が決まりました。建設費約２３００万円に対し、２戸分の１年間の家賃収入は各戸駐車場１台分も含み３２４万円となっております。マンションのように清掃や点検費用も不要で、入居者もファミリーということで安定した収入となり、オーナー様に大変喜んでいただいております。
case 03
変形地をうまく活用「コイン駐輪場」
自宅を新築してあまったＬ字型の土地７０坪、地下鉄の駅に近い立地でしたので店舗として活用していただけるテナントを探しましたが、借地で出店する企業は皆無でした。オーナー様としては新たな投資は考えていなかったので、コインパーキングを検討しました。しかし、周辺にコインパーキングが増加し、借上げ賃料が月極料金よりも低い状況です。変形地ということで総台数もそんなに多くとれません。
- 投資の目的
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- 1.退職後のリタイアメントプラン。
- 2.新たな投資を極力抑え、借り手のない余剰土地の有効活用。
- 実績
- そこで、駅隣接という特別な立地を生かし、最近需要の増えている「コイン駐輪場」で、コインパーキングよりも高い賃貸条件をご提案することができました。オーナー様は整地およびアスファルト敷きの費用だけの投資で毎月安定した地代を得ていただいています。