1転勤などで自宅を賃貸する場合

転勤の期間だけ自宅を賃貸し、帰ってきた時には借主に退去してもらい、自ら居住する予定の場合

＜自ら居住する＞という理由が、借地借家法上の＜正当事由＞にあたらないため「普通借家契約」で借主に対して解約を申し出ても、借主が同意しなければ法的には対抗できません。 ついては「普通借家契約」ではなく「定期借家契約」でご契約ください。

2定期借家契約について

• 1普通借家契約と定期借家契約の違い

  普通借家契約は、賃貸借において一般的な契約であり、解除・解約がされない限り契約期間は更新され続けます。 これに対して、定期借家契約は契約締結時に設定した期限が到来すると更新されることなく、その時点で契約は終了します。

• 2定期借家契約の際の注意点

  1. 定期借家に関する説明書を作成し、借主にあらかじめ説明し交付しなければなりません。
  2. 期間満了日の1年前から半年前までの間に必ず借主に対し「定期建物賃貸借契約終了についての通知」を送達しなければなりません。 ※この通知を行わないと契約期間が満了したとしても借主への退去を主張できなくなるので、必ず手続きは期間満了日の1年前から半年前までの間に行ってください。万が一、通知を忘れた場合は、すぐ通知を出すようにしてください。ただし、その場合、通知を受けた日から半年間、借主は居住し続けることができます。
  3. 更新について

     定期借家契約においては更新という考え方はありません。期間満了により契約は終了します。

     ※期間満了後にも同じ借主に物件を貸し続けたいといった場合には、再契約を行うことは可能です。定期借家の再契約はあくまでも新たな契約であり、元の契約は終了するため、当然貸主は「定期建物賃貸借契約終了通知」を出す必要がありますので、注意ください。
  4. 既存普通借家契約からの変更

     居住用に限り、現在締結している普通借家契約（2000年3月1日以前の契約締結分）を解約して、定期借家契約に切り替えることはできません。

• 3定期借家契約のメリット・デメリット

  メリット

  • 自宅を転勤などの一定期間だけ安心して貸せる
  • 売却、建て替えが計画的にできる
  • 契約の内容によっては不良入居者対策に効果がある
  • 入居者の退去に際して立退料などの費用が発生しない

  デメリット

  • 契約期間によっては入居者が限られるため、入居募集に時間がかかる場合がある
  • 契約期間によっては賃料を低めに設定する必要がある
  • 契約期間によっては敷金、礼金（敷引）を低めに設定する必要がある
  • 期間終了の通知や契約時に定期借家である旨を説明した書面が必要など面倒なことが増える

3賃貸募集について

募集賃料は、交通や生活環境などの立地条件および階数や窓の向き、設備などの個別条件について、周辺の同タイプの成約賃料や、現在募集中の賃料などと比較して総合的に判断することになります。 また、敷金は低額化する傾向にあり、低額化で高まる滞納リスクを軽減する方法として、保証会社による滞納保証サービスが利用されています。

4付帯設備について

賃貸する住宅の付帯設備については、賃貸借契約書に添付する「付帯設備確認書」に基づきます。あらかじめ貸主様で確認して記入ください。尚、貸主様には賃貸借契約の開始日から６０日間は、入居者の故意過失による場合を除いて作動を保証していただきます。
（長期間空室の場合、設備の動作不良や配水管のつまり、また水道蛇口パッキンの損傷等が生じている場合があります。）
付帯設備の他、賃貸物件について、特に借主に引き継ぐべきことがこざいましたら事前にお知らせください。
（部屋の立地上、または構造上結露しやすいので、換気に十分配慮が必要･･･等）

5入居中の補修について

入居中の内装、設備などの補修費の負担区分については、原則として借主（入居者）の故意・過失によるものは借主負担、経年変化によるものは貸主様の負担となります。 なお、2020年4月施行の民法改正により、貸主が費用負担すべき設備の修理については、借主が当該設備を使用できなかった部分の割合に応じて、賃料が減額されることになります。

6退去時の原状回復

原状回復費用の負担のあり方については、国土交通省住宅局『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）』に考え方がまとめられています。

ガイドラインのポイント

• 1原状回復とは

  原状回復は、借主が借りた当時の状態に戻すことではなく、借主の故意・過失による損耗・毀損を復旧することであり、その費用は借主負担となります。 そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は賃料に含まれるものとします。

• 2経過年数の考慮

  借主に故意・過失があっても、建物や設備の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させるのが適当です。 しかし、長期間の使用に耐えられて部分補修が可能な部位、例えばフローリングなどの部分補修については経過年数を考慮することになじまないと考えられるため、借主の負担とすることが妥当であるとしています。 また、襖紙や障子紙、畳表などは消耗品としての性格が強いことから、経過年数を考慮せず、張かえなどの費用について借主の負担とするのが妥当であるとしています。

• 3施工単位

  原状回復は、可能な限り毀損部分に限定し、その補修工事はできるだけ最低限度の施工単位を原則としています。

7賃料収入（不動産収入）による確定申告について

不動産を賃貸し、賃料等の収入があった場合は、その収入も加え確定申告をする必要があります。 下記に概略を記載しますが、詳細は税務署相談窓口や税理士に確認ください。

収入

• 賃料
• 共益費、管理費
• 権利金、敷引など返還義務のないもの

必要経費

• 管理料
• 減価償却費
• 地代（借地に建てた物件の場合）
• 借入金の金利
• 公租公課
• 火災保険などの損害保険料
• 改装、補修費
• 共用部分の水道光熱費
• この収入のためにかかった交通費、通信費など

8海外に居住される貸主様へ

貸主様が海外に居住される場合は、緊急連絡先の確保や、税務上の制限がありますので注意ください。

• 1賃貸借契約に関する緊急連絡先（代理人）の確保

  賃貸借契約締結後、万一問題が発生した場合に備え、緊急連絡先（代理人）を準備ください。

• 2納税管理人の確保

  日本国籍の方が海外に居住された場合「非居住者」となり、居住される国でその所得に対し課税されます。しかし、日本国内での不動産賃貸収入により発生した所得に対しては、日本での確定申告の必要がありますので、貸主様の代理人として申告する納税管理人を準備ください。

• 3借主が法人の場合

  法人が借主となった場合は、借主である法人が貸主様にお支払いする賃料の内20％相当額を源泉徴収して税務署に納付する必要があります。 この場合の貸主様の受取り賃料は賃貸借契約上の賃料の80％となります。後日、本人または納税管理人によって確定申告をして所得税の清算をしてください。