相続した不動産を売却するには？手続きの流れや税金・控除・注意点を解説
親から相続した不動産をどう扱うべきか、迷う方は多いものです。遠方にある実家や、すでに自宅を所有しているケースでは、そのまま維持するだけで固定資産税や管理の手間がかかります。
相続した不動産を売る際は、まず「手続き」「税金」「使える控除」の３点を優先して確認しましょう。とくに税制上の優遇措置には期限があるため、放置すると節税のチャンスを逃す可能性があります。
この記事では、相続不動産を売却する際の手続きの流れをはじめ、税金・控除制度・注意点を整理しながら、安心して手続きを進めるための要点を分かりやすく紹介します。
相続した不動産を売却する際の流れ
相続した不動産の売却には、一般的な不動産売却とは異なる手続きが含まれます。相続登記に始まり、売却活動そして確定申告まで、一連の流れを理解しておくことで迷わず進められます。
ここでは、相続不動産を売却する際に押さえておきたい７つのステップを、順を追って分かりやすく解説します。
１：名義変更を行う
相続不動産を売却するには、まず被相続人（亡くなった方）から相続人へ名義を移す「相続登記」が欠かせません。相続登記がないと、その不動産を第三者に対して正式に主張できません。
相続登記は2024年４月１日から義務化され、相続によって不動産を取得したことを知った日から３年以内に申請する必要があります。正当な理由がないまま期限を過ぎると、10万円以下の過料を科される可能性があります。
手続きには遺産分割協議書・戸籍謄本・固定資産税評価証明書など、多くの書類を準備しなければなりません。法務局の窓口は平日のみの対応となるため、仕事との両立が難しい場合は司法書士へ依頼すると安心です。
【相続登記のポイントまとめ】
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項目 |
内容 |
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義務化 |
2024年４月１日から相続登記が義務化 |
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期限 |
不動産を取得したと知った日から３年以内に申請が必要 |
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罰則 |
正当な理由なく期限を過ぎると過料の可能性がある |
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必要書類 |
戸籍謄本・遺産分割協議書・固定資産税評価証明書など |
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手続きの負担 |
法務局は平日対応のため、手間が心配なら司法書士へ依頼するのが現実的 |
２：不動産の価格を査定する
相続登記が済んだら、不動産会社へ売却価格の査定を依頼します。
査定では立地・築年数・周辺環境、そして市場の動きなどを踏まえて総合的に評価し、適正な売却価格を算出します。より正確な相場をつかむためには、１社だけでなく複数の不動産会社に査定を依頼すると安心です。
不動産会社ごとに査定額が異なることもあるため、提示された価格の根拠を確認し、会社の実績や評判もあわせて判断することが大切です。
３：不動産会社と媒介契約を結ぶ
査定結果に納得できたら、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約には３つの種類があります。
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種類 |
特徴 |
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専属専任媒介 |
１社のみ依頼。自分で買主を見つけることは不可。 業者に最も強く販売を任せたい場合向き。 |
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専任媒介 |
１社のみ依頼だが、自分で見つけた買主とは取引可能。 バランス型。 |
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一般媒介 |
複数社へ並行依頼できる。広く募集したい場合に有利。 |
専属専任媒介契約は１社のみに依頼し、依頼主自身が買主を探すことはできません。専任媒介契約も１社のみですが、自分で見つけた買主とは直接取引ができます。一般媒介契約は複数社へ同時に依頼できるため、幅広く売却活動を進めたい場合に向いています。
相続不動産では、税制上の特例を活用するために３年以内の売却を目指すことが多く、販売活動に力を入れてもらいやすい専属専任媒介契約や専任媒介契約を選ぶ方が多い傾向があります。
４：不動産の売却活動を行う
媒介契約を結ぶと、不動産会社が売却活動を開始します。
売却活動の主な方法は、インターネット掲載・チラシ配布・内覧対応などです。内覧の希望があれば日程を調整し、物件の魅力が十分に伝わるよう対応します。
販売に時間がかかると、税制上の特例の期限に間に合わないことがあります。期限が差し迫っている場合は、不動産買取も検討しましょう。
５：不動産の売買契約を結ぶ
買主が見つかり、価格や条件について合意できたら売買契約を結びます。
契約の場では、売買契約書と重要事項説明書の内容を丁寧に確認します。契約不適合責任（売主が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない目的物を引き渡した場合の売主の責任）の範囲、引き渡し日、手付金の額など、今後の手続きに影響する重要な項目が記載されています。
不明な点があれば、その場で必ず質問し、納得できるまで説明を受けることが大切です。確認を怠ると後のトラブルにつながるため、落ち着いて内容を確かめながら進めましょう。
６：残金決済を行い不動産を引き渡す
売買契約のあと、約１か月を目安に残金決済と物件の引き渡しを行います。
決済は通常、平日の午前中に買主・売主・司法書士・不動産会社・金融機関の担当者が集まり、手続きを進めます。売買代金の残金を受け取ると同時に所有権移転登記の申請を行い、鍵や必要書類を買主へ引き渡します。
決済当日を迎えるまでに、引越し・公共料金の解約・物件の清掃などを済ませておくことが大切です。準備を整えておくことで、引き渡しまでをスムーズに進められます。
７：確定申告を行う
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、売却した翌年の２月16日から３月15日までに確定申告を行います。
譲渡所得がマイナス、つまり損失が出た場合でも、特例を適用するために確定申告が必要となることがあります。
とくに取得費加算の特例や空き家特例を利用する場合は、納税額がゼロでも申告が欠かせません。
確定申告をしないまま放置すると、無申告加算税や延滞税が発生する可能性があります。申告に不安があるときは、税理士へ相談することで適切な書類作成や手続きのサポートを受けられます。
相続した不動産を売却する際にかかる税金・費用
相続不動産を売却するときには、さまざまな税金や費用が発生します。あらかじめ把握しておけば、最終的に手元に残る金額をより正確に見積もれます。
ここでは、代表的な税金と費用について分かりやすく解説します。
譲渡所得税
不動産を売却して利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して所得税と住民税が課税されます。これらをまとめて「譲渡所得税」と呼びます。
【譲渡所得の計算式】
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）
【取得費】
●売った土地や建物の購入代金
●建築代金
●購入手数料
●設備費や改良費
【譲渡費用】
●土地や建物を売るために支払った仲介手数料
●印紙税で売主が負担したもの
●借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
●取壊し費用とその建物の損失額
譲渡所得税の税率は所有期間によって変わります。売却した年の１月１日時点で所有期間が５年以下の場合は短期譲渡所得となり、所得税30%・住民税９%・復興特別所得税0.63%の合計39.63%が課税されます。
一方、所有期間が５年を超える場合は長期譲渡所得となり、所得税15%・住民税５%・復興特別所得税0.315%の合計20.315%です。
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所有期間 |
税率 |
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短期（所有５年以下） |
税負担が高め（合計およそ39.6%） |
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長期（所有５年超） |
税負担が低め（合計およそ20.3%） |
相続不動産の所有期間は、被相続人が取得した時点から引き継ぎます。親が長く所有していた実家であれば、相続後すぐに売却しても長期譲渡所得の税率が適用される可能性が高くなります。
印紙税
不動産の売買契約書には、契約金額に応じた収入印紙を貼付する必要があります。
印紙税には令和９年３月31日まで軽減税率が適用されています。たとえば売却価格が1,000万円超5,000万円以下の場合、本来の税額は２万円ですが、軽減税率では１万円で済みます。
契約金額ごとに税額が決まっているため、契約前に確認しておくと安心です。
出典：国税庁「印紙税の手引」
不動産会社などに支払う費用
不動産会社に仲介を依頼すると、仲介手数料が発生します。
仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が定められており、売却価格が400万円を超える場合は「売却価格 × ３% + ６万円 + 消費税」で計算されます。たとえば3,000万円で売却した場合、仲介手数料の上限は105万6,000円（税込）です。
このほか、土地の境界を確定するための測量費や、建物を取り壊す際の解体費用が必要になる場合もあります。準備段階で見積もっておくと、資金計画を立てやすくなります。
【注意】相続不動産の売却にかかる税金は相続人全員で負担する
相続不動産を複数の相続人が共有している場合や、換価分割（不動産を売却して現金化し、その代金を分け合う方法）を選ぶ場合は、譲渡所得税や諸費用を相続人全員で按分して負担します。
たとえば３人の相続人が共有名義となっており、そのうち一人が代表して売却手続きを進めたとしても、税金や費用は３人で分担することになります。売却後の分配金額を決めるときには、これらの負担も考慮しておくことが大切です。
相続した不動産の売却で利用できる控除制度
相続不動産の売却には、税負担を大きく軽減できる特例がいくつかあります。
これらの特例は適用期限が決まっているため、早めに売却の準備を進めることがとても重要です。ここでは、代表的な控除制度について分かりやすく紹介します。
取得費加算の特例
取得費加算の特例は、相続税を納めた方が利用できる制度です。
相続税の申告期限の翌日以後３年を経過する日までに不動産を売却すると、支払った相続税額の一部を取得費に加算できます。相続税の申告期限は相続開始から10か月のため、実際には相続開始から３年10か月以内に売却すれば特例の適用が可能です。
取得費に加算できる相続税の額は、次の計算式で求められます。
【取得費加算額の計算式】
取得費加算額 ＝ 相続税額 × 売却した不動産の相続税評価額 ÷ 相続財産の総額
この特例を利用すると取得費が増え、譲渡所得を抑えられるため、結果として譲渡所得税を大きく軽減できます。
相続税を支払った方は、早めに適用を検討するとよいでしょう。
相続空き家の3,000万円特別控除
被相続人が一人で住んでいた家が相続により空き家になった場合、一定の条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度があります。
主な適用要件は次のとおりです。
●昭和56年５月31日以前に建築された家屋であること
●区分所有建物（マンション）でないこと
●相続開始直前に被相続人が一人で居住していたこと
●相続開始日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
●売却価格が１億円以下であること
●譲渡時に一定の耐震基準を満たしている、または取り壊して更地にしていること
令和５年度の税制改正により、この特例は令和９年12月31日まで延長されました。ただし令和６年１月１日以降の売却では、相続人が３人以上の場合、控除額が一人あたり最大2,000万円に減額されます。
空き家特例は節税効果がとても大きい制度ですが、要件が細かく定められているため、適用を検討する際は事前に税理士へ相談すると安心です。
マイホームを売ったときの特例
相続人が被相続人と同居していた場合や、相続後にその不動産を自宅として利用していた場合は、居住用財産の3,000万円特別控除を利用できる可能性があります。
この特例は、居住しなくなった日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することが条件です。
所有期間の長さにかかわらず、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
取得費加算の特例とは併用できますが、空き家特例とは併用できません。複数の特例が使えるケースでは、どちらを選ぶと有利になるか、事前に税理士へ相談して判断することをおすすめします。
【重要】相続不動産の売却は３年以内に済ませよう
ここまで紹介してきた特例には、いずれも適用期限があります。
取得費加算の特例は相続税の申告期限の翌日以後３年、つまり相続開始から３年10か月以内です。空き家特例は、相続開始から３年を経過する日の属する年の12月31日までが期限となります。
【特例の期限】
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特例の内容 |
期限 |
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取得費加算の特例 |
相続税申告期限の翌日から３年以内 |
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空き家特例 |
相続開始から３年以内 （その年の12月31日まで） |
不動産の売却は、査定から引き渡しまで数か月かかることも珍しくありません。特例の期限ぎりぎりに動き始めると、希望する価格で売却できないまま期限を迎える可能性があります。
相続不動産の売却を検討している場合は、早めに査定を依頼し、売却活動をスタートさせることが大切です。
相続不動産を売却する際に注意すべきポイント
相続不動産の売却には、一般的な不動産売却とは注意点が異なります。後からトラブルや税務上の問題が生じないよう、事前に知っておきたいポイントをしっかり確認しておきましょう。
売却前に相続登記を済ませておく
あらためて確認しておきたいのが、相続登記は売却の前提条件であるという点です。
民法第177条では、登記がなければ所有権を第三者に対抗できないと定められているため、名義が被相続人のままでは売却できません。さらに2024年４月１日からは相続登記が義務化され、正当な理由なく期限内に申請しない場合は10万円以下の過料が科される可能性があります。
相続登記の手続きは書類の準備や法務局への申請が必要で、時間がかかることもあります。売却を検討している場合は、スムーズに進めるためにも早めに相続登記を済ませておきましょう。
共有不動産の売却には所有者全員の同意が必要
相続不動産を複数の相続人で共有している場合は注意が必要です。民法第251条では、共有不動産を売却するには共有者全員の同意が必要と定められています。
一人でも反対すれば売却を進められないため、あらかじめ相続人全員で話し合い、売却の方針や最低売却価格を確認しておくとスムーズです。意見が分かれて調整に時間がかかると、税制上の特例の期限に間に合わない可能性もあります。
単独登記による売却は贈与にならないよう注意する
換価分割を行う際、代表者一人の名義で相続登記を行い、売却後に代金を分け合う方法を選ぶことがあります。
この場合、遺産分割協議書に「換価分割を目的として代表者が不動産を取得すること」を明記しておかなければ、代金の分配が贈与とみなされ、贈与税が課されるおそれがあります。
換価分割を選ぶときは、遺産分割協議書の記載内容を慎重に確認し、必要に応じて専門家へ相談することが大切です。
所有期間は被相続人の購入日を引き継ぐ
譲渡所得税の計算で重要となる所有期間は、被相続人がその不動産を取得した時期を引き継ぎます。
所有期間の判定は、相続開始日や売却日ではなく、被相続人が購入してから売却した年の１月１日までの期間で決まります。親が長く所有していた不動産であれば、相続後すぐに売却しても長期譲渡所得の税率が適用される可能性が高くなります。
取得費は被相続人の購入額を引き継ぐ
譲渡所得を計算する際の取得費も、被相続人が不動産を取得したときの価格や付随費用を引き継ぎます。
被相続人が購入した際の売買契約書や領収書が残っていれば、それをもとに取得費を算出できます。建物の場合は、購入価格から減価償却費を差し引いた額が取得費となります。
取得費が分からない場合は代替資料を探す
相続不動産では、購入時期が古く、売買契約書などの資料が見つからないケースも珍しくありません。
取得費が不明な場合は、売却価格の５%を概算取得費として計上できます。しかしこの方法では取得費が小さくなるため、譲渡所得が大きくなり、結果として税負担が重くなってしまいます。
取得費を証明できる可能性がある資料として、次のようなものがあります。
●預金通帳の出金記録
●住宅ローンの金銭消費貸借契約書
●抵当権設定額の記録
●分譲時のパンフレット
これらの資料をもとに取得費を算出できれば、概算取得費より高い金額を計上でき、税負担の軽減につながります。取得費の計算には専門知識が必要となるため、早めに税理士へ相談すると安心です。
まとめ
相続した不動産を売却するには、相続登記・売却活動・確定申告といった、いくつもの手続きを進める必要があります。
とくに税制上の特例には期限があり、相続開始から３年以内に売却することで大きな節税効果を得られます。取得費加算の特例や空き家特例など、状況に応じて利用できる制度をぜひ活用しましょう。
また、相続登記の義務化・共有不動産の扱い・取得費の算定方法など、注意すべきポイントも多くあります。手続きや税金に不安がある場合は、早めに専門家へ相談することが大切です。
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