【不動産売却】専任媒介契約を選ぶべき？仕組みや注意点を解説
専任媒介契約を検討する際に「自分に合った契約方式が分からない」と感じる方は少なくありません。媒介契約にはいくつかの種類があり、それぞれに特徴や制約があるため、違いを正しく理解することが大切です。
この記事では、専任媒介契約の基本的な仕組みをはじめ、ほかの契約方式との違いやメリット・デメリットをわかりやすく解説しています。不動産の売却を効率的に進めたい方や、安心して任せられる不動産会社を探している方は、ぜひ参考にしてください。
専任媒介契約とは？
専任媒介契約は、不動産の売却を進める際に選択できる契約方法のひとつです。売却の依頼先を特定の不動産会社１社に限定する契約で、信頼できる担当者に一任したいと考える方に向いています。
ここでは、専任媒介契約の基本的な仕組みと特徴について解説します。
そもそも媒介契約とは？
媒介契約とは、不動産を売却したい、または賃貸したいとき、多くの方が不動産会社に仲介を依頼して交わす契約のことです。
不動産の取り引きをスムーズに進めるために、所有者と不動産会社の間で締結される正式な合意を指します。不動産会社は、購入または賃貸を希望する相手を探し、条件の調整をしながら、契約成立に向けて仲介します。
専任媒介契約の仕組み
専任媒介契約とは、不動産の売却を進める際に、仲介を依頼する不動産会社を１社に限定する契約形態のことです。売主はほかの不動産会社へ同時に仲介を依頼できず、契約を結んだ１社が専属で販売活動をします。ただし、売主自身が買主を見つけた場合は、不動産会社を通さずに直接契約を結ぶことも可能です。
この契約では、仲介業者が他社に契約を奪われる心配がないため、積極的な販売活動が期待できます。ここからは、売主と不動産会社のそれぞれの義務について解説します。
売主の義務
不動産売買では、媒介契約の種類によっては、売主の行動に一定の制限がかかります。一般媒介契約や専任媒介契約において、売主が自分で買主を見つけて直接契約を結ぶ「自己発見取引」が認められるケースです。
たとえば、親族や知人など親しい人に譲る予定がある場合は、自己発見取引が可能な契約を選ぶとスムーズです。一方、専属専任媒介契約では、売主が買主を見つけたとしても不動産会社を介した契約手続きが必要で、仲介手数料も発生します。
不動産会社の義務
専任媒介契約を結ぶと、不動産会社にはいくつかの責任が発生します。まず、契約を交わした日から７日以内に、物件情報を指定流通機構（レインズ）に登録する必要があります。登録が完了した際には、その証明書類を売主へ提出しなければなりません。
また、不動産会社は売却活動の進捗状況について、２週間に１回以上の頻度で売主に報告することが義務づけられています。
専任媒介契約のメリットとデメリット
以下は、専任媒介契約のメリットとデメリットです。
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それぞれ詳しく解説します。
専任媒介契約のメリット
専任媒介契約のメリットは、以下の３つです。
●購入希望者が見つかりやすい
●売主自身が買主を探して契約できる
●やり取りが１社で完結し、手間が少ない
専任媒介契約では、成約すれば手数料が入る見込みが高まるため、不動産会社が真剣に販売に取り組むようになります。契約を締結すると、物件情報は契約後７日以内に指定流通機構（レインズ）へ登録され、市場への露出も高まるため、購入希望者の目に留まりやすくなるでしょう。
売主自身が知人から買主を見つけた場合、直接契約を結ぶことも可能です。また、複数の不動産会社とのやり取りが不要なため、連絡や調整の手間を最小限に抑えられる点も大きな魅力です。
さらに、販売状況の報告義務が定期的に課されているため、売主も安心して状況を把握できます。自社で買い手を見つけた場合は、売主と買主の双方から報酬を受け取れる可能性があるため、不動産会社にとっても利点となります。
専任媒介契約のデメリット
一方で、専任媒介契約には以下のようなデメリットもあります。
●不動産会社の選定を誤ると売却が長引くおそれがある
●情報が市場に広がりにくくなる可能性がある
●売却価格に納得できない結果になる場合がある
専任媒介契約では、仲介を依頼する不動産会社を1社に限定するため、選ぶ業者の質が売却の成否を左右します。信頼性や対応力に乏しい会社を選んでしまうと、販売活動が思うように進まず、売却までに時間を要する結果になりかねません。
また、不動産会社によっては、自社での成約にこだわり、他社への情報提供を控える囲い込みのような行為をすることもあります。その結果、物件情報が市場に十分に流通せず、購入希望者が限定されてしまうリスクもあります。
さらに、専任媒介契約では１社に販売を任せるため、不動産会社が提案する価格が必ずしも売主の希望通りになるとは限りません。とくに、市場状況や物件の状態によって、希望価格での売却が難しくなることもあります。
こうした事態を避けるためには、売主の意向をくみ取り、情報開示に積極的で誠実な販売活動をする不動産会社を選ぶことが大切です。
専任媒介契約とほかの媒介契約の違い
不動産の媒介契約には、専任媒介契約のほかに以下の２種類があります。
●一般媒介契約
●専属専任媒介契約
ここでは、それぞれの特徴について解説します。
一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に売却活動を依頼できる契約方式です。複数社に依頼することで、購入希望者と出会える可能性が高まりやすく、比較的スピーディーな成約が期待できます。
売主自身が買主を見つけて直接契約することも可能で、自由度の高い売却活動が行える点が特徴です。契約には、ほかに依頼した会社を明らかにする「明示型」と、公表しない「非明示型」の２種類があり、目的に応じて選べます。
一方で、指定流通機構（レインズ）への登録義務はなく、登録されないと物件情報が広く共有されず、購入希望者に見てもらえる機会が少なくなります。また、販売状況の報告義務もないため、販売の進捗が把握しづらいことが難点です。さらに、複数の不動産会社とやり取りする必要があるため、一定の手間や労力がかかります。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、仲介を依頼できる不動産会社を１社に限定する契約です。さらに、売主が買主を見つけた場合でも、契約締結にはその不動産会社を通す必要がある契約形態で、専任媒介契約と比べて売主の自由度は低くなる傾向にあります。ただし、不動産会社にとっては仲介手数料を得られる確率が高まるため、より積極的な販売活動が期待できます。
契約を結ぶと、物件情報は契約の翌日から５営業日以内に指定流通機構（レインズ）へ登録され、販売状況は１週間に１回以上、売主に報告されます。情報の公開スピードや報告の頻度が高いため、不動産売却が初めての方でも安心して進めやすい契約形式です。
専任媒介契約が向いている人
専任媒介契約が適しているのは、以下のような方です。
●売却活動に手間をかけたくない人
●定期的に進捗報告を受け取りたい人
●知人や親族などに買主の心当たりがある人
専任媒介契約は、スムーズに不動産の売却をしたい方に向いています。やり取りを1社のみに絞れるため、売却活動にかけられる時間や労力が限られていても、負担を抑えて進められます。
販売状況の報告が２週間に１回以上義務づけられているため、進捗を定期的に把握できる点も安心材料です。また、知人や親族など自分で買主を見つける可能性がある方にとっても、有利な契約方式です。
専任媒介契約は成功報酬制
専任媒介契約の特徴は、不動産会社に支払う仲介手数料が成功報酬である点です。成功報酬とは、実際に売買契約が成立しない限り報酬が発生しない仕組みを指します。
たとえ不動産会社が広告を出し、時間をかけて販売活動しても、成約に至らなければ手数料は支払われません。
仲介手数料の上限は法律で定められており、不当に高額な費用を請求されることはありません。たとえば、売却価格が400万円を超える場合「売買価格の３％+ ６万円+消費税」が上限です。
また、不動産会社にとっても、専任媒介契約を結ぶことで他社に取引を奪われる心配がなくなり、販売活動に集中しやすくなります。両手仲介が成立すれば、売主と買主の双方から手数料を受け取れるため、積極的な営業が期待できる契約形式でもあります。
両手仲介とは、ひとつの契約に対して売主・買主の双方に同じ不動産会社が仲介する契約形式です。どちらか一方のみを仲介する片手仲介に比べて、報酬が倍になる可能性があります。
一方で、両手仲介を狙うあまり、物件情報を他社に流さない「囲い込み」と呼ばれる行為が発生することもあります。
専任媒介契約は途中解約できる？
専任媒介契約は契約期間中であっても、売主の申し出により解約が可能です。ただし、解約理由によっては違約金が発生する場合があります。
ここでは、主に違約金が発生するケースについて解説します。
違約金が発生するケース
売主の都合により契約を途中で解除する場合、状況によっては違約金が発生する可能性があります。たとえば、契約期間中にもかかわらず、媒介を依頼していない他社を通じて売買契約を成立させた場合などが該当します。
このような行為は、契約違反と見なされてしまう可能性があり、不動産会社から、これまでの販売活動や広告費などの支払いを請求される事態につながることも否定できません。
なお、違約金の発生有無や金額は、不動産会社や契約内容によって異なります。通常は契約書に明記されており、内容にしたがって対応が決まります。
違約金が発生しないケース
途中解約であっても、状況によっては違約金が発生しないことがあります。たとえば、不動産会社が宅地建物取引業法に違反するような行為をしていた場合です。
具体的には、指定流通機構（レインズ）への物件情報を登録しなかったり、契約で義務づけられている定期報告を怠ったりするケースが該当します。
また、信義則に反する行為があれば、売主が金銭的な負担を負う必要はありません。不実な説明や重要事項の説明漏れ、意図的な誤情報によって売主が不利益を被ったと認められる場合などが該当します。
不審な対応が見られた場合は、早めに弁護士や専門家へ相談しましょう。
出典：「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款」（国土交通省）
専任媒介契約の期間終了後はどうする？
専任媒介契約の期間が満了した際、売主には主に以下の３つの選択肢があります。
●現在の不動産会社との契約を更新する
●一般媒介契約へ切り替える
●別の不動産会社と新たに契約する
まず、現在の担当者に信頼があり、販売活動にも納得している場合は、同じ不動産会社と専任媒介契約を更新する方法が有効です。契約は自動で継続されないため「媒介契約更新申込書」の提出が必要です。
一方、複数の不動産会社に同時に依頼し、販路を広げたい場合は、契約満了後に一般媒介契約へ切り替えることも可能です。複数社が競争することで、販売活動の活性化が期待できます。
現在の不動産会社の対応に不満がある場合は、契約更新せず、新たな不動産会社と媒介契約を結ぶのもよいでしょう。実績や提案力、対応の丁寧さなどを比較し、自分にとって最も信頼できる会社を選ぶことが大切です。
専任媒介契約をする会社の見極めポイント
信頼できる不動産会社を選ぶには、以下のポイントに注目しましょう。
●査定の内訳と根拠を細かく教えてくれるか
●販売戦略を持っているか
●販売実績は豊富か
●囲い込みのリスクに配慮しているか
ここでは、それぞれのポイントについて解説します。
査定の内訳と根拠を細かく教えてくれるか
不動産会社を見極める際は、査定額の提示だけでなく、金額に至った根拠を具体的に説明できるかが重要です。物件の立地や築年数、周辺の成約事例など、納得のいく根拠を提示してくれるかどうかを確認しましょう。
表面的に高額な査定を強調する会社に任せてしまうと、後から価格の引き下げを求められる可能性があります。
販売戦略を持っているか
物件の特性に合った販売戦略を持っているかどうかも、確認すべきポイントのひとつです。購入を想定するターゲット層の設定や、使用する広告媒体、広告を出すエリアなどについて、具体的な計画があるかを確認しましょう。
さらに、販売時期の見極めや物件の魅力をどう伝えるかといった方針にも注目が必要です。
販売実績は豊富か
不動産会社を選ぶ際には、過去の売却実績が十分にあるかを確認しましょう。不動産は物件ごとに条件が異なるため、画一的な手法では対応できません。多様なケースを扱ってきた実績があれば、柔軟かつ的確な販売方法を提案してくれる可能性が高まります。
査定時には、提示された価格の根拠が明確か、販売戦略が具体的かといった点も、信頼性を見極める手がかりとなります。
囲い込みに気をつけよう
囲い込みとは、媒介契約を結んだ不動産会社が、他社の関与を制限し、自社だけで物件を売却しようとする行為のことです。売主と買主の双方から仲介手数料を得られる「両手取引」を狙う目的で行われる場合があります。
他社を通じた成約の可能性があっても、情報公開を抑えてしまえば、買い手と出会える機会が減少し、売却の長期化や価格の引き下げにつながるおそれがあります。
まとめ
専任媒介契約は、不動産会社を１社に絞ることで売却活動を効率的に進めやすくなります。一方、依頼先の選定を誤ると、売却の遅れや価格下落といったリスクを招く可能性があります。自身の状況や希望に合った売却方法を選ぶためにも、各媒介契約の仕組みや義務、メリット、注意点を理解しておきましょう。
また、スムーズな不動産売却には、信頼できる不動産会社選びが不可欠です。京阪神エリアに特化した日住サービスでは、地域密着型のネットワークと豊富な実績に加え、仮測量や建物状況調査など多角的なサポートを提供しています。
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