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耐震工事の費用相場はいくら？工事の種類や負担を抑える方法を解説

耐震工事の費用相場はいくら？工事の種類や負担を抑える方法を解説

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自宅の耐震性に不安を感じていても、耐震工事にどれくらいの費用がかかるのかわからず、なかなか一歩を踏み出せずにいる方は少なくありません。工事の内容によって費用は大きく変わるため、まずは目安を知っておくことが大切です。

この記事では、耐震工事を検討すべきケースや工事の種類、費用の目安をわかりやすく解説します。負担を抑える補助金・減税制度や耐震診断の受け方、今後の住まい方の選択肢についても紹介します。

耐震工事を検討すべき主なケース

自宅の耐震工事を検討すべきかどうかは、建築時期や建物の状態からある程度判断できます。ここでは、耐震工事を検討すべき代表的なケースを紹介します。まずは、自宅が当てはまるか確認してみましょう。

旧耐震基準で建築された建物

「旧耐震基準」とは、1981年（昭和56年）５月31日以前に建築確認を受けた建物に適用されていた基準です。当時の基準では、震度５強程度の地震に対して、建物がほとんど損傷しないことが求められていました。

一方、1981年６月１日以降に適用されている「新耐震基準」は、震度６強から７程度の大地震でも倒壊しないことを目標に、耐震性能に関する基準が厳しくなっています。

●旧耐震基準

1981年（昭和56年）５月31日以前に建築確認を受けた建物に適用されていた基準

●新耐震基準

1981年６月１日以降に建築確認を受けた建物に適用されている基準

自宅がどちらの基準に該当するかは、建築確認申請の際に発行される「確認通知書（副）」の日付で確認できます。1981年５月31日以前の日付であれば旧耐震基準に該当するため、早めの耐震診断や耐震工事の検討をおすすめします。

1981～2000年に建てられた木造住宅

1981年６月から2000年５月までに建てられた木造住宅は、いわゆる「81-00（ハチイチゼロゼロ）木造住宅」と呼ばれています。新耐震基準には適合しているものの、当時は柱と梁をつなぐ接合部の金物に関する規定が明確ではありませんでした。そのため、現在の基準と比べると耐震性能に不安が残る建物とされています。

2016年に発生した熊本地震では、この81-00木造住宅について詳しい被害調査が行われました。調査対象となった877棟のうち、倒壊・崩壊した住宅は76棟で、倒壊・崩壊率は8.7%でした。これに大破した85棟を加えると161棟となり、大きな被害が生じた住宅は全体の約18.4%にのぼります。

新耐震基準を満たしている住宅でも安心とは言い切れません。2000年の基準改正より前に建てられた場合は、耐震診断を受けて現在の耐震性を確認しておくと安心です。

出典：国土交通省「熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会　報告書概要（平成31年４月26日修正版）」

家の耐震性に不安を感じている

建築時期がはっきりわからない場合でも、住まいの状態から耐震性への不安を感じることがあります。ここでは、とくに注意しておきたい４つのポイントを紹介します。

１.過去の地震でダメージを受けた

外観に目立った損傷がなくても、過去に発生した地震の揺れによって、建物内部の柱や接合部に少しずつ負荷やゆるみが蓄積している場合があります。人の体でいえば、自覚症状がないまま内部に疲労がたまっている状態に近いといえるでしょう。

震度５クラスの地震を繰り返し経験している住宅は、内部の劣化が進んでいる可能性があるため注意が必要です。

２.屋根が重い

昔ながらの瓦屋根など重量のある屋根材を使用している住宅は、建物上部が重くなることで重心が高くなり、地震時の揺れによる影響を受けやすくなる傾向があります。そのため、屋根の軽量化は地震対策として有効な手段のひとつとされています。

３.１階部分の壁が少ない

１階にビルトインガレージや店舗、大きな掃き出し窓、広いリビングなどがある間取りは、１階部分の壁の量が不足しがちです。壁が少ない１階に地震の力が集中すると、そこだけが押しつぶされるように倒壊する「ソフトストーリー現象」が起こりやすいとされています。新耐震基準の住宅であっても、注意しておきたい構造といえます。

４.ベタ基礎・布基礎・杭基礎以外でできている

現在の住宅で多く採用されている基礎には、床下全体を鉄筋コンクリートで覆う「ベタ基礎」、T字型に立ち上がりを設ける「布基礎」、地中深くに杭を打つ「杭基礎」の３種類があります。

これら以外の基礎、とくに大きな石の上に柱を載せただけの「玉石基礎（礎石建て）」は、地震の際に土台がずれて倒壊しやすいとされています。基礎の種類がわからない場合も、耐震診断で確認できます。

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耐震工事の種類

耐震工事にはいくつかの方法があり、建物のどの部分を補強するかによって工事内容が異なります。ここでは、代表的な４つの工事内容を紹介します。

１.壁の増設や補強

地震による揺れに備え、住宅の壁を増設・補強する工事です。柱と柱の間に斜めの木材を渡す「筋交い」を追加したり、壁に「構造用合板」と呼ばれる強度の高い板を張り付けたりして、耐力壁（地震の力に耐える壁）を増やします。

壁を大きく壊さずに施工できる補強パネルを用いる方法もあり、内装への影響を抑えながら耐力壁を増設できます。耐力壁は住宅全体でバランスよく配置することで、はじめて十分な効果を発揮します。

２.屋根の補強・軽量化

重い瓦屋根を撤去し、ガルバリウム鋼板やスレートなど軽量で耐久性の高い屋根材に葺き替える工事です。屋根を軽くすることで建物の重心が下がり、地震の際に柱や壁にかかる負担を減らせます。

３.基礎の補強

基礎にひび割れがあると、そこから雨水が浸入して内部の鉄筋がさびつき、強度が低下する原因になります。ひび割れ部分に樹脂などを注入して補修する方法のほか、既存の基礎の外側に新たにコンクリートを増し打ちして強度を高める方法があります。

基礎は建物全体を地盤に固定する土台にあたる部分のため、基礎が弱いままでは壁や柱をいくら補強しても、耐震性能を十分に発揮できません。

４.接合部の補強

地震の揺れによって柱が土台や梁から抜けてしまうのを防ぐため「ホールダウン金物」や「アンカーボルト」といった金具を使って、柱と土台をしっかりとつなぎとめる工事です。大規模な解体を伴わずに施工できる場合が多く、比較的低コストで取り組みやすい耐震対策といえます。

耐震工事にかかる費用の目安

耐震工事でもっとも気になるのが費用ではないでしょうか。ここでは、耐震補強工事全体の費用の目安と、施工箇所別の費用の目安について解説します。

一般財団法人日本建築防災協会では、実際に耐震改修工事を行った方を対象に、工事にかかった費用を調査し「耐震改修工事費の目安」としてデータを公表しています。木造住宅については、以下のような結果が出ました。

●木造住宅平屋建て

最も多かったのが100万～150万円未満で29%

次が50万～100万円未満で22.3%

全体の半数以上が140万円以下の費用で工事を実施

●木造住宅２階建て

最も多かったのが100万～150万円未満で22.8%

次が150万～200万円未満で19%

全体の半数以上が190万円以下の費用で工事を実施

ただし、費用は建物の状態や築年数、補強範囲によって大きく変動します。国土交通省が示すモデルケースでは、築50年・延べ床面積約100㎡の２階建て木造住宅を現行の耐震基準まで改修する場合、約224万円の費用がかかるとされています。

また、旧耐震基準の住宅は新耐震基準の住宅に比べて、平均工事費用が約37万円高くなる傾向があります。近年は資材価格や人件費の上昇も費用に影響しているため、複数の業者から見積もりを取り、内訳を確認することが大切です。

出典：一般財団法人日本建築防災協会「耐震改修工事費の目安」

出典：国土交通省「住まいの耐震化　家族を思う、強い家～大地震に備える耐震改修～」

施工箇所別の費用目安

耐震工事の費用は、補強する箇所によっても異なります。

●基礎の補強

ひび割れの補修など部分的な工事であれば20万～30万円が目安ですが、工事の規模などによっては50万～150万円になる場合もあります。

●壁の補強

１箇所あたり９万～15万円ほどですが、住宅全体で耐力壁を増設する場合は総額で20万～80万円ほどかかるケースもあります。

●柱の補強

金物による接続であれば１箇所あたり５万～20万円ですが、老朽化により基礎を含めた大規模な補修が必要な場合は100万～300万円ほどになることも珍しくはありません。

●屋根の軽量化

総額で80万～150万円が目安です。面積や既存の屋根材の重さによってはさらに価格が上がることもあります。

このように、補強箇所や工事範囲、また業者によって費用の幅は大きく変わります。まずは耐震診断の結果をもとに、優先順位を決めて検討するとよいでしょう。

耐震工事にかかる費用を抑える方法

まとまった費用がかかる耐震工事ですが、国や自治体の制度をうまく活用することで、負担を軽減できます。ここでは、代表的な２つの方法を紹介します。

出典：国土交通省「住まいの耐震化　家族を思う、強い家～大地震に備える耐震改修～」

補助金や助成金を利用する

多くの自治体では、耐震診断や耐震改修工事にかかる費用の一部を補助する制度を設けています。補助の対象となる建物や工事内容、補助率、上限額は自治体ごとに異なるため、居住する自治体の窓口やホームページで確認しましょう。

補助金を利用する場合は、工事の契約や着工の前に自治体に申請し、交付決定を受けることが原則です。着工後に申請しても補助を受けられないケースがあるため、早めに窓口で相談することをおすすめします。

減税制度を利用する

国は税制優遇によっても耐震リフォームを後押ししています。1981年５月31日以前に建築された自己の居住用住宅を、現行の耐震基準に適合するように改修した場合、標準的な工事費用の10%（上限250万円）を所得税から控除できます。

また、1982年１月１日以前から所在する住宅で、50万円を超える耐震改修工事を行った場合には、翌年度の固定資産税が２分の１に減額される特例措置もあります。固定資産税の減額を受けるには、工事完了から３か月以内に市区町村へ届け出る必要があるため、忘れずに手続きを行いましょう。

出典：国土交通省「耐震改修に係る所得税額の特例控除」

出典：国土交通省「耐震改修に係る固定資産税の減額措置」

耐震工事をするか迷ったら耐震診断を受けてみよう

耐震工事が必要かどうかを正確に判断するには、専門家による耐震診断を受けることが近道です。ここでは、耐震診断の流れや費用、業者選びのポイントを紹介します。

耐震診断は、国土交通大臣登録耐震診断資格者講習を修了した専門家が、建物の強さや粘り強さ（地震の力を逃すしなやかさ）、形状のバランス、老朽化の度合いなどを総合的に評価するものです。いわば、住宅の健康診断のようなものといえるでしょう。診断結果は「評点」として数値化され、耐震工事の必要性を客観的に判断する材料になります。

出典：一般社団法人東日本耐震診断協会「耐震診断とは」

耐震診断の流れ

耐震診断は、一般的に「予備調査」「実地調査」「耐震性能の評価等」「耐震診断結果の報告等」の４つの流れで進みます。

1.予備調査

設計図書などにより建築物の概要を確認します。過去の増改築の有無、劣化の状況などについても聞き取り調査を行います。

2.実地調査

基礎のひび割れや外壁の損傷、雨漏りの跡などを目視で確認するとともに、床下や小屋裏に入って構造部材の状態を調べます。

3.耐震性能の評価等

調査結果をもとに必要な計算を行い、構造耐震指標などを算出して耐震性能を評価します。

4.耐震診断結果の報告等

診断結果にもとづき、報告書を作成します。診断にかかる期間は、建物の規模や図面の有無、調査内容などによって異なります。

出典：新・建築士制度普及協会「新たに耐震診断・耐震改修に係る設計等の業務報酬基準が策定されました。」

評点が1.0未満の場合は耐震工事を検討しよう

耐震診断では、大地震で倒壊する可能性を次の４段階で判定します。

想定されている大地震とは、数百年に一度程度の頻度で発生するとされる、震度６強～７クラスの地震です。1995年に発生した阪神・淡路大震災以降、能登半島地震を含め、震度６強以上を観測した地震が各地で発生していることから、いつ、どこで大地震が起きてもおかしくない状況といえるでしょう。

評点	判定結果
0.7未満	倒壊する可能性が高い
0.7以上1.0未満	倒壊する可能性がある
1.0以上1.5未満	一応倒壊しない
1.5以上	倒壊しない

評点1.0以上が耐震工事の目標ラインです。評点が1.0未満と判定された場合は、大地震の際に命に関わるリスクが高くなるため、早めに耐震工事を検討することをおすすめします。

出典：日本木造住宅耐震補強事業者協同組合「耐震診断でわかること（診断書の読み方）」

耐震診断にかかる費用の目安

耐震診断の費用は、建物の構造や延べ床面積、図面の有無、調査内容などによって異なります。以下は、一般社団法人東日本耐震診断協会が示している料金の目安です。

●木造住宅

延べ床面積が120㎡前後の在来軸組構法の建物で、竣工時の図面などがある場合、60万～100万円ほどが目安です。床下や天井裏の目視調査を行い、その後、構造耐震指標などを算出します。

●RC造（鉄筋コンクリート造）

延べ床面積が1,000～3,000㎡の建物で、1㎡あたり約2,000～3,500円が目安です。延べ床面積が1,000㎡以下の場合は、1㎡あたり2,000円以上となるケースもあります。

●S造（鉄骨造）

延べ床面積が1,000～3,000㎡の建物で、1㎡あたり約2,500～4,000円が目安です。延べ床面積が1,000㎡以下の場合は、1㎡あたり2,500円以上となるケースもあります。

いずれの場合も、竣工時の図面などがない場合は、建物を実測して耐震診断に必要な図面を作成するため、別途費用が発生する場合があります。

また、1981年５月31日以前に建てられた住宅を対象に、耐震診断費用を無料化したり、数千円程度で受診できるようにしたりしている自治体もあります。まずは図面の有無や、利用できる自治体の制度を確認するとよいでしょう。

出典：一般社団法人東日本耐震診断協会「耐震診断料金（費用）の目安」

信頼できる業者を選ぶポイント

耐震工事を依頼する業者を選ぶ際は、耐震診断の結果にもとづいて具体的な補強内容を提案しているかを確認しましょう。診断結果を示さずに工事を勧める業者には注意が必要です。

また、工事内容や金額の内訳が明確な見積書を提示し、契約を急かさない業者かどうかも重要な判断材料になります。複数の業者から見積もりを取り、過去の施工実績や保証内容もあわせて確認しておくと安心です。

耐震工事と売却・建て替え、どちらを選ぶべきか

耐震診断の結果によっては、耐震工事だけでなく、売却や建て替えも選択肢に入れて検討する必要があります。ここでは、住まいの今後を判断する際の考え方を紹介します。

建物の老朽化が進んでいる場合、耐震工事だけで対応しようとすると、雨漏りや設備の劣化など耐震性能以外の問題への対応も必要になり、結果的に工事費用が大きくふくらむことがあります。とくに築年数が50年前後に近づいている住宅では、耐震工事に加えて全面的なリフォームが必要になるケースもあります。

そうなると、費用の面で建て替えや売却との比較検討が現実的な選択肢になってきます。では、どのように判断すればよいのでしょうか。

耐震工事と建て替え、売却のどちらが適しているかを判断する際は、現在の建物の状態、今後どの程度その家に住み続けたいか、工事や建て替えにかけられる予算、住み替え後の資産価値などを総合的に考えることが大切です。耐震診断の結果や見積もりの内容をもとに、複数の選択肢を比較しながら、無理のない住まい方を選びましょう。