マンションの売却時期はいつがいい？ | 日住サービスの不動産コラム

マンションの売却時期はいつがいい？

もしもマンションを売却するとしたら、いつ、どのようなタイミングがよいのでしょうか。できるだけ高く売りたいと考える一方で、市場の動向や築年数、季節ごとの需要の変動などとの兼ね合いを考えはじめると、判断に迷うことも少なくありません。売却に適したタイミングは、物件の条件や個々の事情により異なってきます。

今回は、納得できるマンションの売却を実現するために、押さえておきたい５つのポイントを整理してご紹介します。

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マンションの売却は「市場動向を見極めること」が大切

売却を考えるとき、まず気になることとして「高く売れるのは、いつ頃なのか」という疑問があるでしょう。

不動産の価格というものは、景気や金利・住宅需要・供給量など、さまざまな要因によって変動していきます。マンションの場合は、立地や駅からの距離・周辺環境・建物の管理状態などによって、価格の動きが異なる傾向にあります。そのため市場全体の動向だけでなく、所有物件があるエリアそのものの状況を把握することが大切だと考えられます。

例えば、交通利便性に優れたエリアや、商業施設・教育施設などが充実した住宅地では、ある程度の購入需要が見込まれることがあります。一方、近隣で新築マンションの供給が増えたり、周辺の中古マンションの売り出しが集中したりすると、競合物件との比較によって希望する売却価格が難しくなる場合もあります。

さらに、住宅ローン金利の上昇は購入者の借入可能額や購入意欲に影響するため、中古マンション市場の動きを左右する要素の１つと言えます。

売却を検討する際には、不動産会社に査定を依頼したり、ネットなどで近隣の類似物件の売り出し価格を調べたりしておくとよいでしょう。ただし、売り出し価格と実際の成約価格は必ずしも一致しないことを、予め認識しておきましょう。

売却に適した季節はある？「需要が高まる時期」を考える

売却時期を考えるうえでは、「季節による住宅需要の変化」も参考になります。不動産市場では新年度を迎える前の１月〜３月や、秋の転勤・異動などが増える９月〜10月ごろに、住み替えを検討する人が増える傾向にあると言われています。進学や就職、転勤などに合わせて新居を探す人が多くなるため、購入希望者との接点を増やしやすい時期と言えるでしょう。

もしもこうした時期に合わせて売却活動を始めようと考えるのであれば、売り出しの準備は少し早めに進めておくことが大切です。不動産会社への査定依頼や媒介契約の締結、室内の整理整頓、必要に応じた修繕などには、どうしても一定の時間がかかります。また、売り出しをしてから購入希望者が現れ、売買契約、引き渡しへと進むまでにもある程度の期間を要します。そのため、希望する引き渡し時期から逆算して計画を立てることが安心要素の１つとなるのです。

購入希望者が多い時期でも、同じエリアで競合物件が増えれば、比較検討される機会は多くなりがちです。反対に、季節的な需要が落ち着いている時期だとしても、立地や間取り、価格などが購入希望者のニーズに合えば、スムーズに成約する可能性は考えられます。大切なのは、季節だけを判断基準にするのではなく、その地域の需要や競合物件の状況を踏まえて売り出すことです。売却のタイミングを柔軟に考えながら、物件の魅力を適切に伝えられる販売計画を立てると良いのではないでしょうか。

「築年数」から考える売却のタイミング

売却時期を判断するうえで、「築年数」も重要な要素の１つです。中古マンションの価格は築年数の経過に伴って変化すると言われますが、立地や建物の管理状況・修繕履歴・周辺の再開発計画などによっても、評価は変わってきます。

築浅のマンションは、設備や内装の新しさの面が評価されやすく、新築物件を検討している購入希望者からも選択肢として注目される場合があります。一方、築年数が経過したマンションであっても、駅に近い、生活利便施設が充実している、管理組合の運営が適切である、大規模修繕が計画的に行われているといった特徴は、購入判断におけるプラス材料になると言えます。

また、築年数が進むにつれて、給排水管や共用設備の更新、外壁などの大規模修繕に対する関心は高まる傾向にあります。購入希望者は、修繕積立金の水準や積立状況、長期修繕計画などを確認してくるため、所有マンションの管理に関する情報を予め把握しておくことも大切です。

「ライフステージの変化」を売却時期の判断材料にする

売却時期を考える際には、不動産市場の動きだけでなく、自分や家族の「ライフステージ」にも目を向ける必要があるでしょう。

結婚や出産・子どもの成長・転勤（転職）・親との同居・定年退職など、暮らし方が変わるタイミングは、住み替えを検討するきっかけになりやすいものです。家族構成や働き方などの変化によって、求める立地、必要な部屋数や広さ、住宅にかけられる費用も変わってくるからです。

例えば、子どもの成長に伴い手狭になった住まいから広いマンションへ移る場合、希望する学校や通勤先との距離、住み替え先の購入時期などを踏まえた計画が必要となるでしょう。一方で子どもが独立した後は、広い住戸から管理のしやすいコンパクトなマンションへ移るケースがあります。そうすることで、日々の負担や住居費を抑えられる可能性があるからです。また、定年退職を機に住み替える場合には、今後の収入や生活資金、医療・介護への備えなども考慮しておきたいポイントになるでしょう。

ライフステージに合わせた売却では、「高く売れるまで待つ」ことだけが優先事項とは限りません。住み替えの希望時期が明確であれば、売却にかかる期間や新居の購入費用、仮住まいの必要性などを整理し、無理のないスケジュールを組むことがポイントとなります。特に、売却と購入を同時に進める場合は、売却が先に決まるのか、購入が先になるのかによって資金計画が変わってきます。さまざまな要素を考慮しつつ、将来の生活設計に合ったタイミングを選ぶようにしましょう。

「住宅ローンや諸費用」も考慮して売却時期を判断する

売却価格だけでなく、「手元にいくら残るのか」を把握することも、売却時に欠かせない要素の１つです。

住宅ローンが残っている場合、原則として売却時にローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。そのため、現在のローン残高と売却見込み額を比較し、売却代金で完済できるかどうかを確認するようにしましょう。売却価格がローン残高を下回る場合には、差額を自己資金などで補う必要が生じることもあります。

さらに、マンションの売却には仲介手数料や登記関連費用などがかかることがあり、売却によって利益が生じた場合には譲渡所得税などが課される可能性もあります。ただし、税金は売却価格そのものではなく、取得費や譲渡費用などを踏まえて計算されます。居住用財産の売却では、一定の要件を満たすことで特例が利用できる場合もあるため、税務上の条件について事前に確認しておくと安心です。こうした費用を見込まずに売却価格だけで判断してしまうと、住み替え資金が想定より少なくなることもあります。

また、売却を急ぐ事情がなければ、希望価格で購入してくれる人が現れるまで一定の期間を確保する、という方法も考えられます。反対に、転勤や住み替えなどで期限が決まっている場合は、売却期間に余裕を持たせ、状況に応じて売却価格を見直すという判断も必要となるでしょう。