不動産会社の選び方！売却を検討している人向けに解説
不動産を売却する際、最も重要な決断のひとつが不動産会社選びです。適切な不動産会社を選ぶことで物件を適正価格で売却でき、スムーズに取引を進められます。
しかし、たくさんの不動産会社の中から、自分に合った会社を見つけることは容易ではありません。各社の特徴やサービス内容はさまざまで、一見しただけではその違いが分かりづらいためです。
この記事では、不動産の売却を検討されている方に向けて、信頼できる不動産会社の選び方や契約時の注意点、媒介契約の種類などについて詳しく解説します。この記事を参考に、自分に合った不動産会社を見つけましょう。
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不動産会社の選び方
不動産会社を選ぶ際は、複数の会社を比較検討することが大切です。売却価格の査定額や手数料だけでなく、会社の信頼性や実績、対応力なども総合的に判断する必要があります。ここでは、不動産会社を選ぶための具体的なポイントについて解説します。
得意分野を確認する
不動産会社には、それぞれ得意分野や専門領域があります。新築マンションの販売に特化した会社や中古住宅の仲介を得意とする会社、投資用不動産を専門に扱う会社など、その特色はさまざまです。
物件を最適な価格で売却するためには、売却予定の物件タイプを得意とする不動産会社を選ぶのがポイントです。たとえば、一戸建ての売却を検討している場合は、戸建住宅の取引実績が豊富な会社を選びましょう。
また、取引形態にも注目が必要です。一般的な仲介業務を行う会社もあれば、買取専門の会社もあります。仲介であれば市場価格での売却が期待できる一方で、買取であれば迅速に売却できます。
不動産会社を選ぶ第一歩として、まずは各社の得意分野や専門性を確認し、自身の物件タイプや希望する取引形態に合った会社を見つけましょう。
評判や口コミを確認する
不動産会社の評判やクチコミは、実際に取り引きした経験者からの貴重な情報源です。とくに、Googleのクチコミは重要な指標となります。クチコミ数の多さは取引実績が豊富なことを示し、評価点の高さはサービスの質の高さを反映しているためです。
クチコミを確認する際のポイントとしては、担当者の対応の丁寧さ、連絡の迅速さ、価格交渉力、アフターフォローの充実度などが挙げられます。ポジティブな評価とネガティブな評価の両方に目を通し、気になる点は、実際に不動産会社に質問して確認するとよいでしょう。
地域密着型の不動産会社であれば、地元の住民や知人からの直接的な評判を聞くことも効果的です。地域での信頼性や評判は、長年の取引実績や地域貢献によって築かれているため、オンラインの評価と合わせて参考にしましょう。
売却実績を確認する
不動産売却を成功させるためには、売買取引の実績が豊富な不動産会社を選びましょう。売却実績が豊富な会社は市場動向の把握や価格設定、売却に関する専門的なノウハウを蓄積しているためです。
不動産業界では、売買取引と賃貸取引の２種類があります。多くの不動産会社は賃貸仲介や物件管理をメインとしていますが、なかには売買取引に特化し、豊富な実績を持つ会社もあります。
売却実績は、会社のウェブサイトや営業資料で確認できることが一般的です。売買においては、基本的にその地域で長く営業している企業はそれなりに豊富な実績を持っているケースが多いと思われます。
とくに、自身の所有する物件と同じような種類やエリアでの売却実績が豊富な会社を選ぶことで、より効率的で確実な売却が期待できます。
広告の手法を確認する
物件を売却するためには、効果的な広告戦略を持つ不動産会社を選ぶことが重要です。近年の不動産取引において、とくに重要なのがインターネット広告の活用です。購入を検討している方の多くがオンラインで物件探しを始めるため、不動産ポータルサイトへの掲載は必須と言えます。
優良な不動産会社は、複数の大手不動産情報サイトと提携関係を持っています。複数のサイトに掲載することで、全国の幅広い購入候補者へ情報を届けられるでしょう。
また、効果的な不動産会社はインターネット広告だけでなく、複数の広告手法を組み合わせた総合的な戦略を展開しています。
たとえば、自社ウェブサイトでの物件紹介や地域密着型のチラシ配布、独自の顧客ネットワークへの案内などを組み合わせています。会社選びの際は、どのような広告をしているのかを具体的に確認しましょう。なお、近年はSDGsの観点からチラシ広告を控えている業者は増えてきています。
営業店のある地域を確認する
不動産売却において、物件が所在する地域に精通した不動産会社を選ぶことが重要です。地域密着型の不動産会社は、その土地の市場価値や需要動向、将来性など地域特有の事情を熟知しているためです。
また、地域の再開発計画や将来の発展性などの情報も把握しているため、さまざまな情報を売却活動に活かせるでしょう。遠方の不動産会社では対応が遅れやすくなったり、十分なサービスを提供できなかったりする可能性が高いです。
そのため、不動産会社を選ぶ際は物件の近くに営業店がある会社を選び、内見の対応や物件の管理、近隣とのコミュニケーションなどを円滑に行えるようにしましょう。
担当者の対応を確認する
不動産売却の成功は、担当者の経験と専門知識に大きく左右されます。最初の面談時には、担当者の取引実績や得意とする物件タイプ、主な活動エリアなどを具体的に確認しておきましょう。
とくに、自身の物件と同じタイプでの売却経験が豊富かどうかは、重要なポイントとなります。面談時に具体的な質問をすることで、担当者の専門知識や経験値を確認できます。
たとえば、譲渡所得税の計算方法や、重要事項説明の内容について質問してみるとよいでしょう。理想的な担当者とは単なる営業担当ではなく、売主の立場に立って親身にアドバイスできる、いわばパートナーのような存在です。専門知識と経験を持ち合わせながら、誠実で信頼できる人物を選びましょう。
とはいえ、担当者との相性が最も重要な判断基準かもしれません。不動産売却は長い期間を要するため、長期的な信頼関係を築ける人物かどうかを見極める必要があります。担当の経験値が浅くとも、企業としてしっかり対応してくれることが期待できる不動産会社もありますので、もし不安が残れば、上席者との面談を申し出て確認されることをお勧めします。
不動産会社を選ぶ際の注意点
不動産会社を選ぶ際には会社の信頼性や実績だけでなく、法的な適格性も重要な判断基準となります。ここでは、安心して取引できる不動産会社を選ぶための、具体的な注意点について解説します。
免許番号を確認する
不動産取引の安全性を確保するために、すべての不動産会社は宅地建物取引業の免許取得が法律で義務付けられています。この免許は、複数都道府県で事業を展開する会社には国土交通大臣から、単一都道府県内で営業する会社には都道府県知事から発行されます。
免許番号は「国土交通大臣免許（4）○○○号」や「東京都知事免許（3）○○○号」のような形式で表示され、括弧内の数字は5年ごとの更新回数です。
更新回数は会社の営業年数を反映していますが、これはあくまでも参考情報のひとつとして捉えましょう。営業年数が長いからといって、営業担当者の経験が豊富であるとは限らないためです。
免許番号は、国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で確認できます。会社の基本情報などを確認できるため、安全な取引のための重要な情報となるでしょう。
なお、すべての不動産会社は、営業所の見やすい場所に免許番号を含む標識を掲示することが法律で定められています。実際に訪問する際はこの標識も確認しましょう。
行政処分情報を確認する
不動産会社の信頼性を判断する際には、過去の行政処分歴を確認しましょう。国土交通省が運営する「ネガティブ情報検索システム」では、過去５年間の不動産会社に対する行政処分の履歴を簡単に確認できます。
「ネガティブ情報検索システム」の特徴は不動産会社だけでなく、不動産鑑定士やマンション管理業者、住宅性能評価機関、１級建築士など、不動産取引に関わるさまざまな事業者の処分情報も確認できる点です。これにより、取引に関係する事業者の信頼性を総合的に判断できます。
ただし、行政処分の履歴だけでは即座にその会社の信頼性を否定できません。行政処分の内容や時期、その後の改善状況なども含めて総合的に判断しましょう。
仲介と売買の違いを理解しておく
不動産売却には、主に仲介と買取という２つの方法があります。それぞれ特徴が異なるため、事前に理解しておくことが大切です。
仲介の場合は、不動産会社が売主と買主の間に入り、物件の広告宣伝から価格交渉、契約手続きまでをサポートします。市場価格での取引が可能で、より高額での売却が期待できますが、買主が見つかるまでに一定の時間を要します。
一方で、買取は不動産会社が直接物件を購入する方法です。査定後、速やかに売却金を受け取ることができます。ただし、買取価格は市場価格より低めに設定されるのが一般的です。
どちらの方法を選ぶかは、売主の状況や優先順位によって判断する必要があります。たとえば、相続物件の早期処分が必要な場合や住みかえのための資金を急いで用意する必要がある場合は、買取が適しているでしょう。売却のタイミングや希望価格を考慮しながら、自身の状況に合った方法を選択しましょう。なお、大手企業の中には会社紹介などで「買取」をうたっていても、実際はほぼ買取をしない業者もあるようです。買取を主体に考えている場合は、この点を最初にはっきりと意思表示しておくことが大切です。
また、売却か賃貸を迷っている場合は、どちらの業務もおこなっている総合不動産会社に相談されるとよいでしょう。メリット・デメリットを含め両面で提案が受けられます。一方で、主に賃貸に力をいれている業者は賃貸へと、逆に主に売買に力をいれている業者は売買へと強引に誘導する傾向にありますので、冷静に判断する必要があります。
会社の規模に捉われないようにする
不動産会社を選ぶ際、大手企業の知名度や規模に惑わされやすいですが、これは必ずしも最適な判断基準とは言えません。実際の売却活動において重要なのは会社の規模ではなく、担当者の経験や熱意、そして物件に対する理解度です。
近年では、主要な不動産情報サイトを通じて、大手から地域密着型の会社まですべての不動産会社が同じように物件情報を発信できます。そのため、会社の規模が直接的に販売力や成約率に影響することは少なくなっています。
むしろ、地域密着型の中小企業のほうが地域特性を熟知し、きめ細かなサービスを提供できる場合も多くあります。重要なのは、担当者の対応力や専門知識、そして売主の要望に対する理解度です。これらの要素を総合的に判断して、最適な不動産会社を選ぶことが望ましいです。さらにその不動産会社が利用しているポータルサイト（SUUMOなど）はどこなのかも確認しておくとよいでしょう。
囲い込み営業に気をつける
不動産売却において注意すべき問題のひとつが「囲い込み営業」です。囲い込み営業とは、不動産会社が売主からの依頼を受けた後、他社からの問い合わせを制限し、買主も自社で探そうとする営業手法を指します。
この方法を採る理由は、売主・買主双方から仲介手数料を得られることで、会社の収益が約２倍になるためです。
しかし、この手法は売主にとって大きな不利益となる可能性があります。他社からの購入希望者の情報が遮断されることで、売却期間の長期化や価格交渉の機会損失につながる恐れがあるためです。不動産会社を選ぶ際は、囲い込み営業を行わない会社を選びましょう。
万が一、このような営業方法に遭遇した場合は、複数の不動産会社に依頼できる一般媒介契約を選択するといった対応を取ることが重要です。幅広い購入者候補にアプローチできる環境を確保することで、よりよい条件での売却が期待できます。ただし、かならずしも最初から一般媒介契約にするのが良いというわけではありません。依頼しようと思った会社（担当者）にどういった販売戦略で進めるのかを詳しく聞いて判断することをお勧めします。
査定額に根拠があるか確認する
信頼できる不動産会社は、査定価格の提示において具体的な根拠を示してくれます。周辺の類似した物件の取引事例を用いながら、詳細な価格説明をしてくれる会社を選びましょう。
複数の不動産会社に査定を依頼した場合、他社と比べて高い査定価格を提示してくる会社には、根拠があるかを確認しましょう。根拠のない高額査定で売り出してしまうと、売却までに長期間を要したり、最終的に必要以上に大幅な値下げを余儀なくされたりするリスクがあります。
不動産会社の媒介契約とは
不動産売却を依頼する際には、不動産会社との間で媒介契約を結ぶ必要があります。契約の種類によって、売主の権利や不動産会社の義務が異なるため、慎重に選択することが大切です。ここでは、不動産会社の媒介契約の種類と特徴について解説します。
一般媒介契約
一般媒介契約は、最も自由度の高い媒介契約形態です。この契約では、売主は複数の不動産会社に同時に売却を依頼でき、さらに自身で買主を探すことも可能です。
そのため、より広範囲に物件情報を発信でき、とくに人気エリアや需要の高い物件では早期売却や好条件での取引につながる可能性が高まります。
ただし、この契約形態では不動産会社にレインズ（不動産流通標準情報システム）への登録義務がありません。物件情報の公開・非公開を柔軟に選択できる反面、業者間での情報共有が限定される可能性があります。それよりもデメリットとして挙げられるのは、複数の業者が絡むため、各業者は売主に嫌われないことしか考えず、タイムリーな提案を受けにくくなることです。
その理由は、ある業者が売れる提案をしたとしても、その利益を得るのが他社になってしまうことが普通に起こってしまうため、能動的に良い提案をしてくる業者が少なくなってしまうためです。
特に相場より高い値段で売り出している物件は、定期報告の義務がないため全業者に実質放置されてしまうかもしれません。その結果、売却期間が大幅に長期化することとなるでしょう。
また、複数の不動産会社に依頼する場合、各社からの問い合わせや進捗状況の管理は売主自身が行わなければなりません。メリットとしては、一定の手間がかかりますが、良い条件のオファーがあった場合、より多くの選択肢の中から最適な条件を見つけられるという点です。
しかし、複数の業者のお客様から同時に購入申し込みが入るということは実態として滅多にありません。
なお、一般媒介契約で売却が進まない場合や、特定の不動産会社との信頼関係が構築された場合は、専任媒介契約や専属専任媒介契約への切り替えも可能です。状況に応じて契約形態を見直すことで、より効果的な売却活動が期待できるでしょう。
専任媒介契約
専任媒介契約は、１社の不動産会社に売却を専任で依頼する契約形態です。この契約では、売主自身が直接買主を見つけることは可能ですが、ほかの不動産会社への依頼はできません。
契約後、不動産会社は契約締結後7日以内にレインズ（不動産流通標準情報システム）への物件登録が義務付けられています。
そのため、全国の不動産会社とのネットワークを通じて、より多くの購入検討者に物件情報が届けられるでしょう。また、不動産会社は２週間に１回以上、売却活動の進捗状況を売主に報告する義務があります。
専任媒介契約のメリットは、売主側の管理の手間が少なく、１社に集中して売却活動を任せられることです。定期的な報告により、売却活動の進捗も把握しやすくなります。
ただし、契約期間中は他社への依頼ができないため、万が一、不動産会社の売却活動に不満がある場合でも、契約期間内は他社への変更ができません。なお、３ヶ月経過後は他社への変更や一般媒介契約への切り替えが可能となります。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、最も拘束力の強い媒介契約形態です。１社の不動産会社に完全に売却を委託し、売主自身による買主探しも認められません。
そのため、すべての売却活動は契約した不動産会社を通して行うことになります。不動産会社は契約締結から５日以内のレインズ登録が必須となり、さらに週１回以上の活動報告が義務付けられています。
メリットとしては、不動産会社による手厚いサポートを受けられることです。売却に関するすべての業務を１社が一括して担当するため、効率的な売却活動が期待できるでしょう。
また、頻繁な報告により、市場の反応や購入検討者の動向を詳しく把握できます。ただし、他社との比較ができないため、活動内容や提示価格の適切さを判断しにくい面があります。なお、３ヶ月経過後は、ほかの契約形態への変更や他社への依頼先の変更が可能となります。
まとめ
不動産売却は、多くの方にとって人生の一大イベントです。そのため、信頼できる不動産会社選びは、売却を成功させるための重要な鍵となります。
理想的な不動産会社とは地域の市場を熟知し、丁寧な対応と豊富な実績を持ち、そして売主の立場に立って適切なアドバイスができる会社と言えます。
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