管理組合との付き合い方

 

分譲マンションには管理組合というものがあります。分譲マンションの住民（賃貸人としての住民は除く）になると、区分所有者となり、月々管理費等を支払い、管理組合員の一員になります。管理組合は管理組合員、すなわち住民で構成される団体です。

では、管理組合は実際に何をしているのでしょう。また、管理組合員としてどのように付き合っていけばいいのでしょうか。今回は、管理組合の主な業務や、管理組合の役員になった時の心構えなどについてみていきましょう。

 

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まず、管理組合とは

   

管理組合とは、マンション住民によって構成される、マンションを管理するための団体のことです。

 

マンションの管理について定めた「建物の区分所有等に関する法律（通称：区分所有法）」の第３条の冒頭に「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び付属施設の管理を行うための団体を構成し、」と記載されています。この中の「管理を行う団体」が、まさしく「管理組合」のことです。

 

管理組合の構成員は区分所有者のみです。区分所有者とは、分譲により部屋を所有している方（オーナー）のことを指し、オーナーから部屋を借りて住んでいる方（賃貸人）は区分所有者ではないため、管理組合の構成員にはなりません。

 

管理組合の主な仕事（１）

   

• 共用部分の管理

管理組合は、エントランスやホール、共用廊下、階段、外構まわりといった、いわゆるマンション内の共有部分の清掃や点検を行い、住民全員が生活しやすい環境を整えます。

同時に、設備などの点検も行い、劣化によって起こる不具合や事故を未然に防ぐ役割も担います。

 

• 管理費等の徴収・管理

区分所有者全員が毎月支払う管理費が、共用部分を管理する費用に充てられます。また、長期修繕をおこなうために徴収される修繕積立金があります。

管理費等の滞納をそのままにしておくと、共有部分の管理に支障をきたし、住民間でのトラブルにつながりかねません。管理組合は、区分所有者全員から管理費等を徴収し、不具合箇所を修繕し、トラブルを未然に防ぎ、適切に管理する必要があります。

 

管理組合の主な仕事（２）

   

• 役員の選出

区分所有者全員で構成される管理組合の運営を円滑に行うために、理事長・副理事長を含めた数名の理事と監事などの役員を選出します。

理事長は、管理組合の代表（管理者）として、マンション管理を遂行するために、理事会を開き、集会（管理組合総会）の招集などをおこないます。

 

マンションの規模によっては、役員数が十数名以上になることもあります。役員は、管理組合運営の業務を分担して行いますが、普通の管理組合員と比べて何かと負担が生じるため、自ら立候補して役員になる人はあまりいないのが現状です。

そのため、区分所有者が順番に選出される、輪番制によって役員を選出するケースが多いようです。

 

• 集会（管理組合総会）の開催

集会は、管理者によって招集される、住民同士での意見の出し合いや意志の確認を行う場です。規約の制定・改定といった各種決議や議案の審議も、この場で行います。

 

• 管理規約の制定

ライフスタイルが大きく違う住民が集まるマンションにおいて、秩序ある環境を実現・維持するためには、それなりの「ルール」が必要となります。その役目を担うのが管理規約。一般的な常識や時代に合わせて、マンションに合った規約を管理組合が制定します。

 

管理組合の役員になったら初めに行うこと

   

• 前任者から話を聞く

引き継ぎ時に、前任者からおおまかな仕事の流れを教えてもらいましょう。前任者の任期中に起きた問題点や今後の課題を聞いておくことも大切です。問題になりそうな部分をあらかじめ把握しておくことで、実際に問題が発生しても慌てずに対応できるでしょう。

なお、引継ぎの際は、書面にておこなうことをお勧めします。

 

• 管理会社と結んだ契約書の確認

自主管理のマンション以外は、管理業務を管理会社に委託しています。

任期中に、管理会社と契約に関することで話し合う機会があるかもしれません。契約内容通りにマンション管理が行われているかをチェックするためにも、契約書の内容確認は必要です。

 

• 管理規約について知る

マンション管理を適確に行うためにも、管理規約もチェックしておきましょう。規約が作成されてから年月が経ち、マンションの現状に即していない部分があったら、規約の改正を適宜検討するのもよいでしょう。

 

• マンションのチェック

共用廊下や階段だけでなく、駐輪場や駐車場、外構などマンション外部の設備、さらに屋上といった今まで気にしていなかった部分も見る必要があります。その中で、修繕が必要と思われる箇所を見つけたらチェックしておき、今まで放置されていたのかを前任者に確認し、必要であれば理事会、または、運営委員会が設置されていればそこで修繕などの検討をおこなうことになります。

 

管理組合運営のポイント

   

• 相談相手・情報源を確保する

管理組合の運営で、解決するのに専門知識が必要となる問題が発生するかもしれません。

専門知識を有する役員がいれば、管理組合内で解決できるかもしれませんが、解決が難しいケースも当然考えられます。

 

そんな時のためにも、専門家に聞ける体制を整えたり、トラブル解決に役立つ情報源を持っておいたりすることが大切です。管理会社に管理を委託している場合は、管理組合と管理会社の良好な関係が維持できるように心掛けましょう。

 

最後に

 

「分譲マンションの価値は管理次第」と言われることがあるように、マンション管理はとても大切なポイントです。マンション管理を管理組合の運営役員だけに任せきりにせずに、普段から管理組合の活動に協力する姿勢を保ち、総会はもちろん管理組合主催のマンションの季節のイベントなどがあれば積極的に参加するなど、良好なコミュニティづくりに協力することをお勧めします。

 

やがてご自身にも管理組合の運営役員が回ってくることも十分あり得ます。

その任期の際に、管理運営をスムーズに進めるためにも協力する姿勢が大事ではないでしょうか。