Knowledge
知っておきたい
売却の基礎知識
「日住サービス」が、不動産売却に関する基礎知識を解説いたします。
不動産売却は専門用語が多いため、「よくわからない」「ハードルが高い」といったイメージをお持ちの方も少なくありません。しかし売却にあたって、あらゆる判断をそっくり業者に丸投げするよりも、売主様ご自身が基礎知識をもって進めていくことが、満足な結果につながります。
そこでこちらでは、不動産を売却するにあたってぜひ知っておいていただきたいポイントをわかりやすく解説。不動産売却の必要書類や費用等もまとめておりますので、チェックリストとしてもご活用ください。
不動産の売却方法
ひとくちに「不動産売却」といっても、その方法は実にさまざま。不動産売却を成功させるためには、まずご自身にとって最適な売却方法を選ぶことが大切です。ここでは、代表的な3つの売却方法についてご紹介いたします。
不動産をスピーディに現金化
不動産買取
不動産会社が直接買い手となり、お客様の不動産を買い取らせていただく方法です。購入希望者を探す必要がないため、査定額にご納得いただければ、不動産をすぐにでも現金化することができます。「引越し時期が迫っている」「売却代金を購入・返済費用にあてたい」等、不動産をなるべく早く手放したい方におすすめです。
メリット
- 不動産をスピーディに売却できる
- 仲介手数料が不要
- 内覧対応等に手間を取られない
- 近隣住民に知られることなく売却できる
デメリット
- 仲介売却と比べ、売却価格が下がりやすい
- 必ず売却できるとは限らない
- 契約不適合責任が基本的に免除される
1円でも高い金額で売却したい
仲介売却
不動産会社が売主様と買主様の間を取り持ち、売買契約を成立させる方法です。折込チラシやネット広告等で広く購入希望者を募ることで、より良い条件での売却を実現しやすくなります。「多少時間がかかっても良いので、納得できる価格で売りたい」不動産を少しでも高く売りたい方におすすめです。
メリット
- 売出し価格を自由に設定できる
- 不動産買取と比べ、高額売却が実現できる可能性がある
- 居住中にも売却活動を行える
- 基本的に広告・宣伝費は不動産会社が負担する
デメリット
- 売却時期を予測しづらい
- 売買が必ず成立するとは限らない
- 購入希望者が家を見学しにくるので、予定が拘束される
- 引き渡し時期など買主様と調整する必要がある
- 「契約不適合責任」が発生する可能性がある
競売にかけられる前に
任意売却
住宅ローンの返済が滞ってしまった場合に、所有者が自分の意志で不動産を売却する方法です。通常の競売とは異なり、「市場相場に即した価格で売却できる」「引き渡しのスケジュールや、返済計画の交渉の余地がある」等さまざまなメリットがあります。住宅ローンの返済が厳しくなったら、競売にかけられる前にぜひ任意売却をご検討ください。
メリット
- 不動産市場に即した価格で売却できる
- 引き渡し時期や返済スケジュールを交渉できる
- 売却代金から引越し費用等を捻出できる場合がある
- 登記簿に競売の記録が残らない
デメリット
- 売却可能な期間が決まっている
- 不動産会社との打ち合わせや内覧対応等が必要
- 必ず売却できるとは限らない
関連記事：「不動産売却で失敗しないためには」
売却時にかかる諸費用
不動産売却には、さまざまな費用や税金が必要となります。売却代金がそのまま手元に残るわけではないため、住み替え費用や返済等にあてる予定の方は事前にしっかり確認しておきましょう。
| 仲介手数料 |
仲介売却が成立した場合に、不動産会社へ支払う成果報酬です。仲介手数料は法律によって上限額が定められており、売却価格によって以下のように変動します。
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|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 土地家屋調査士費用 | 売却にあたり土地の境界線を確定させたり、測量や登記等をおこなう場合の費用です。 | ||||||||||||||||||
| 住宅ローン残債 | 住宅ローンが残っている場合は、売却代金を返済にあてる必要があります。また、抵当権の抹消を司法書士へ依頼した場合は、その費用もかかります。 | ||||||||||||||||||
| 所得税・住民税 |
不動産売却によって得た利益を「譲渡所得」と言い、これには所得税や住民税等の税金がかかります。あくまでも「利益」が発生した場合なので、不動産の取得価額が売却代金を上回る際には必要ありません。
※復興特別所得税＝所得税×2.1％ 長期譲渡所得とは、譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものをいいます。 |
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| 印紙税 | 不動産売買をはじめとした経済的取引の契約書には、「印紙税」という税金が課せられます。印紙税は契約書に記載された金額によって異なり、令和6年3月31日までは軽減税率が適用され、１億円以下の不動産売買では、その金額に応じて、1,000～30,000円の間に収まるケースが多いです。 | ||||||||||||||||||
| 司法書士費用 | 買主への売り渡しに必要な書類手続きにつき費用が発生します。なお、抵当権その他買主に権利を妨げる権利設定がなされている場合、その抹消に係る費用が加算されます。 | ||||||||||||||||||
| その他 |
上記の費用・税金に加えて、引越し費用がかかります。 なお、会社を退職した人や自営業の人など、国民健康保険に加入している人については、お住いの市、ご年齢、世帯人数、売却利益の額によりその負担額は異なりますが、翌年１年間の国民健康保険料、後期高齢者医療保険料、介護保険料については、ほぼ上限までアップするケースがほとんどですので、ご注意ください。なお、それぞれの負担額増については、お住いの地域の役所でお客様にてご確認下さい。 |
売却時にかかる諸費用
不動産売却では、「登記済権利書（登記識別情報通知）」や「固定資産税納税通知書」等さまざまな書類が必要です。また、購入時の広告・パンフレット等があると、物件のセールスポイントを整理する際に役立ちます。
なかには新規発行や再発行が必要になるものもあるので、事前にしっかり確認しておきましょう。
| 必須 本人確認書類 | 売主様ご本人の身分証明書 ※共有名義の場合は、名義人様全員分 |
|---|---|
| 必須 実印・印鑑証明書 | 売主様ご本人の身分証明書 ※共有名義の場合は、名義人様全員分 |
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必須
登記済権利証 ※2005年3月7日以降は「登記識別情報」 |
名義人＝物件所有者であることを証明する書類 |
| 必須 間取り図 | 紛失の場合は要相談 |
|
必須
建築確認済証 ※戸建て・土地の場合 |
物件が「建築基準法」に則り建設されたことを証明する書類 |
|
必須
地積測量図・境界確認書 ※戸建て・土地の場合 |
土地の境界線を明確化した書類 ※境界線が不明な場合は、隣接地の所有者と相談の上測量図を作成しましょう。 |
|
必須
管理規約・使用細則・重要事項に関する調査報告書 ※マンションの場合 |
紛失した場合は、マンションの管理会社へ依頼 |
| 必須 固定資産税納税通知書 | 固定資産税を把握するための書類 ※紛失の場合は、代わりに「固定資産税評価証明書」を発行 |
| 必須 預金通帳（普通預金口座） | 物件の引き渡し時に必要 |
| 必須 購入時の広告・パンフレット | 現況と異なる場合、トラブル防止のため仲介業者に提示する必要があります |
| 必須 建築設計図書・工事記録書 | 現況と異なる場合、トラブル防止のため仲介業者に提示する必要があります |
| 必須 耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書 | 診断あるいは調査履歴がある場合、買主様に告知する必要があります。 |
| 必須 地盤調査報告書・住宅性能評価書・既存住宅性能評価書 | 存在する場合、買主様に引き継ぎます。 |
| 必要な場合 住民票・戸籍の附票（登記上の住所と現在の住所への推移記載のあるもの） | 物件登記上の住所と現住所が異なる場合 |
| 必要な場合 残高証明書／滞納が無い場合は、ローン償還表で可 | 住宅ローン等債務が残っている場合 |
不動産売却の流れ
売出し前
情報収集をする
まずは、不動産売却に関する情報収集を行いましょう。「不動産売却に必要な書類」や「売買成立までのおおよその期間」等、不動産売却に関する基礎知識を身につけることで、理想の売却を実現しやすくなります。
また、地域の「不動産売却相場」や「その地域での知名度や売買実績」を調べておくことも重要です。
査定依頼を行う
次に、不動産の査定依頼を行いましょう。不動産査定には、お客様からご提出いただいた情報のみで査定額を算出する「簡易査定（机上査定）」と、実際に現地を訪問して建物の状態等を確認する「訪問査定」の2種類があります。訪問査定のほうがより正確な売却価格を把握できますが、「ひとまず大体の金額が知りたい」という方には簡易査定（机上査定）がおすすめです。
しかし、飛びぬけて高い金額を提示してくる業者は、信頼度の点で注意を要します。
媒介契約を結ぶ
依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を締結します。媒介契約とは、活動報告の頻度や仲介手数料等、不動産の売却活動における取り決めを定めたものです。媒介契約の締結後は、周辺の不動産相場を加味しながら、売主様とご相談の上で売出し価格を決定します。
関連記事：「不動産売却時に発生する仲介手数料」
売出し中
不動産会社による売却活動
売出し価格の決定後は、物件の図面や写真が準備できたら、いよいよ売却活動のスタートです。なお、その前に、担当する不動産会社が市役所等で法令上の制限などを調査し物件の案内状を作成します。
まずは、既存顧客への紹介やネット広告等で購入希望者を募り、問い合わせへとつなげていきます。広告・宣伝活動の方針は、売主様とご相談しながら決定します。「ご近所へはチラシを配らないで欲しい」「ネットには広告を載せないで欲しい」といったご要望も承ります。しかし、特に不動産を探している万人が検索するインターネット広告を制限されるのは、好条件で売却できるチャンスを自らが放棄することとなりますのでお勧めできません。
売出し中
売買契約締結と引渡し
売主様・買主様双方にてお取引の条件につき合意が得られれば、売買契約を締結します。売買に関する条件交渉は、不動産会社が代行する場合が大半です。心から納得した上で売却できるよう、買主様へのご要望はしっかりとお伝えしましょう。但し、一方的な売主様の都合ばかりを押し付ける形になりますと、せっかくのチャンスを失うことになりかねませんので、譲歩できるところを担当者に伝えておくことが肝要です。
売買契約締結後は、あらかじめ決められた日取りにて代金支払・引き渡しが行われます。そのために、売主様として抵当権の抹消や、土地・戸建であれば境界の確定、マンションなら管理組合への連絡など不動産会社からの連絡に応じて進めなければなりません。
不動産売却なら日住サービスへぜひご相談ください
「日住サービス」では、売却後も末永くお付き合いをさせていただけるよう、万全のサポート体制を整えております。不用品回収サービスや引越し業者割引紹介サービス、当社顧問弁護士と税理士による「法律・税務相談」等、幅広いサービスを通してお客様の不動産売却をトータルサポートさせていただきます。物件の魅力を引き出すバーチャルステージングサービスや、プロカメラマンによる物件写真撮影等にも対応しております。「どうせ売れないだろう……」と思い込む前に、ぜひ当社までご相談ください。
なお、まず当社では、単に売却するだけではなく、物件に応じては、賃貸で人に貸し収益物件として運営するなどのご提案もさせていただきます。ご要望に応じて、売却査定と賃料査定をダブルでご提示いたしますので、お気軽にご用命ください。
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