マイホームの寿命はメンテナンス次第！

2022.06.09一戸建て

奈良斑鳩の法隆寺は、日本最古の木造建造物で築1300年超。鎌倉時代から計画的に補修や修理を重ねてきました。

木材は伐採後、徐々に水分が抜け、強度を増していきます。一説によれば、強度がマックスになるのは300年後。その後も強度を保つと言われています。柱や梁となる木材の寿命は長く、木造建造物は本来、長寿命なのです。

翻って、令和の時代。長いローンを組んで購入するマイホームなのに、木造家屋の税務上の法定耐用年数は22年。とはいえ、物理的にはもっと長く、約65年というデータが出ており、適切なメンテナンスを行うことで、物理的耐久年数に近づけることができます。

現在、戸建住宅に占める木造住宅の割合は約90％。今回は、木造戸建住宅のメンテナンスについて考えます。

木造住宅の寿命はどれくらい？

ハウスメーカーなどのメンテナンス保証の最長期間は、およそ60年。それぐらいの耐用年数を前提としている住宅が、増えていることになります。実際、木造住宅の寿命は、土台などの基礎・構造体（骨組み・軸組み）に使われている木材に腐食等の被害がなければ、80年以上とも言われています。

基礎・構造体に腐食や傷みを生じさせないよう定期的に点検をし、10年、20〜30年のスパンで必要なメンテナンスを継続的に行うことで、木造住宅を長くもたせることができるのです。

経年劣化が気になり始めるのは、家を建ててから10年ほどたったころ。

外壁は、取り換えではなく、塗装の再補強やコーキングの打ち替えで対応できるタイミングです。

塗装の見直しを10年としてメーカーが保証している場合も多く、塗装のグレード次第で塗り替え推奨を10年から15年へと延長していることもあります。塗料がアクリルかウレタン、シリコンかで、耐久性も費用も違ってきます。

屋根も築10年を過ぎるころから、材質により葺き替えや塗装といったメンテナンスが必要です。また、屋上の防水工事や雨どいの交換なども行いましょう。

従来の屋根瓦の瓦自体の耐用年数は50～100年ですが、部分的な割れや瓦を留める漆喰の崩れなどに対する、部分的な保守は欠かせません。瓦と下地の両方が傷めば、葺き替えが必要です。屋根の材質によって異なりますが、7～10年ごとのメンテナンスをすることで、長期間機能が維持できるとされています。

逆に、放置すると著しくその寿命が短くなると言われます。

屋根のメンテナンス時期の目安は、

※防水工事：10年ごとに防水シートの交換

※雨どい：10年で点検して20年を目安に交換

住宅内の設備（キッチンや浴室、内装など）の劣化や不具合は目につきますが、構造躯体（柱や梁、基礎）は普段目にすることがなく、腐食や損傷に気づきにくいものです。

建物の基礎周りのクラックチェックはもちろん、特に床下の構造材の腐食は見逃せません。外壁ボードの継ぎ目や排水管の水漏れなど、腐食の原因となりそうな部分も確認します。

構造を支える役割を持つ基礎・土台・柱・構造壁については、特に注目して点検しなくてはなりません。それら部分に亀裂や腐食があった場合、建物の耐久性・耐震性に問題が生じてしまう場合があるからです。

高温多湿の日本では、湿気から住まいを守ることが重要です。

じめじめしたところには木造住宅の天敵であるシロアリが繁殖しやすいので要注意。蟻害で、構造躯体である土台や柱・束などの強度、ひいては建物の耐震性は大きく損なわれます。場合によっては、基礎に載っている土台や束の交換など大掛かりな工事が必要な場合もあります。

一般的に５年に１度の防蟻処理がオススメです。雨漏りや、水回り設備の水漏れ、結露による湿気も、腐食菌による構造躯体の劣化に繋がります。

一気にメンテナンスを行おうとすると、大きな費用負担になるケースもあります。むしろ、こまめにメンテナンスを行うことで、負担を多少でも抑えつつ、建物自体長持ちさせることが可能です。

また、時期が重なるメンテナンスは、一緒にやってしまうほうが良いでしょう。足場を組んでの作業の場合、それだけで数十万円のお金がかかるので、外壁の塗り直しを検討するなら、屋根のメンテナンスも一緒に行うのが合理的です。

住宅をメンテナンスして、住み慣れたマイホームに長く住み続けられることは、高齢期の安心につながります。中古住宅の流通が促進されるようになれば、メンテナンスの行き届いた住宅は、その分売却が有利になるでしょう。

それに、短期間で取り壊して建て替えるより、長期にわたり継続して住むことの方が、SDGｓの達成にも貢献できるといえます。

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