【不動産売却】名義変更で知っておくべき流れやポイント

2020.11.19売却

土地や家の売却には、売却費用計算・不動産仲介会社の選定・売買契約締結などさまざまな対応が必要です。

その中の一つとして「名義変更」が挙げられます。

今回は、不動産売却時の名義変更で知っておくべき手順やポイントをご紹介します。

 

不動産売却時の名義変更とは？

家・土地などの不動産は、必ず「誰のものなのか」という所有権者が決められています。

この所有権のことを一般的には「名義」と呼ぶことが多いです。

不動産の所有権を証明・主張する根拠として、登記がされているのです。

登記事項証明書（登記簿謄本）には、不動産の面積・住所・所有者などの情報が書かれています。

相続・譲渡・売買によって不動産の所有者が変更になると、それに合わせて不動産の名義変更（所有権移転登記）が必要になります。

 

不動産売却時の名義変更手順

不動産売却で名義変更を行うタイミングとしては、不動産が買主に引渡された時です。

実際の名義変更は下記の手順に沿って行われます。

①不動産売買の契約締結、手付金の授受

②名義変更のための必要書類を準備

③抵当権等の抹消のための準備手続

④司法書士指示のもと登記申請書類を作成

⑤司法書士に必要書類を渡し登記申請を依頼

⑥残代金の授受、物件の引渡し

⑦司法書士が管轄の法務局へ不動産登記申請書を提出（所有権移転登記）

⑧1～2週間ほどで登記簿謄本へ反映され、名義変更完了

 

④～⑦は一般的にすべて同日中に行われます。

買主が住宅ローンを利用する場合、売買の契約締結から残代金の授受・物件引渡し・名義変更までは、通常1ヶ月以上の時間が掛かります。

契約締結後、この期間に必要書類準備、残置物の処分や境界確定などの物件引渡しの準備を行っておくこととなります。

 

名義変更時の必要書類

売主側

・不動産の登記識別情報通知、もしくは登記済権利証

・固定資産税評価証明書

・印鑑証明書

・免許証などの本人確認書類

・住民票、前住所とつながりのわかる住所表示が付記されているもの（※登記住所と現住所が違う場合）、もしくは戸籍の附票

 

買主側

・印鑑証明書

・免許証などの本人確認書類

・住民票

 

売却時の名義変更に関する注意点

先に述べてしまうと、売却時の名義変更期限は決まっていません。

ただ、住宅を引渡した後に登録している名義人と実際の所有者が違うと判明した場合には、トラブルが起きる原因となります。

そのため、売却時の名義変更は、物件の引き渡し日がたとえ別の日に設定されていても、残代金の授受と同時に行われるのが一般的です。できる限り引渡しが行われる当日に済ませてしまうのが良いでしょう。

また、名義変更や不動産売買は、元の名義人である売主と新しく名義人となる買主とで行うため、売買契約締結の段階で「売主＝名義人」となっていなければなりません。

親から相続している不動産の名義変更を行っておらず、親の名義のままだったというケースもありますが、やがて必ず行わなければなりませんので、お早めに変更登記手続きを行ってください。

２０２１年４月に「相続登記を義務化する」改正法案が可決され、２０２４年をめどに施行される見込みです。

相続人が、相続や遺贈で不動産を取得したことを知った日から３年以内に相続登記の申請することが義務化され、これを怠った場合は１０万円以下の過料が課されます。

この場合は、まず親から子ども（売主）へ変更してから買主との売買契約締結を行いましょう。

 

おわりに

土地・家の売却に関して、名義変更が完了していることは重要なポイントです。

売主が所有者でなければ、売買契約締結を行えない可能性も高くなります。

また名義変更にはいくつかの必要書類が求められます。

事前に調べたうえできちんと準備を行っていれば、比較的短期間で名義変更を完了できる可能性もあります。

不動産売却の名義変更は少し手間ですが、早めに済ませてしまうことをおすすめします。

名義変更を正しく済ませ、売主も買主もお互いに安心して不動産の売買契約締結を行えるようにしましょう。

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