日住サービスは、三井住友銀行、三菱東京UFJ銀行、りそな銀行、関西アーバン銀行、みなと銀行、三井住友信託銀行、日本生命保険、住友生命保険、東京海上日動火災保険、カワサキライフコーポレーション、神鋼不動産、和田興産などが資本参加している資本金15億6,850万円の総合不動産会社です。(東京証券取引所上場)

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賃貸借契約の流れ

 
 
貸主様
日住サービス
入居募集のご依頼
  • ご選択いただきました メニューに基づき 業務委託契約の締結
  • ご準備いただくもの
    1. 間取り図
    2. 管理規約、使用細則等
      (分譲マンション の場合)
    3. 印鑑
  • 賃貸条件等のアドバイス
  • 賃貸依頼の締結
  • 管理委託契約(取次連絡型)の締結
  • リフォームのアドバイス
    こちらをご参照ください)
  • 紹介資料の作成
    ・日住物件管理システム登録
    (社内イントラネットシステム)
↓
入居者募集
  • 付帯設備確認書の記入
    (賃貸借契約書をご参照ください)
  • 入居者募集業務の開始(こちらをご参照ください)
  • 借希望者、現地案内
↓
入居申込
  • 入居申込書の検討、承諾
  • 入居申込書の内容の確認、審査
  • 貸主と借主との賃貸条件等の調整
  • 契約内容の調整
↓
契約合意
  • 鍵の引渡の準備
  • 契約の準備
    1. 重要事項説明書の作成、及び借主への説明
    2. 賃貸借契約書の作成
    3. 管理規約等必要書類の準備
    4. 引越会社の紹介
    5. 火災保険の取扱
↓
賃貸借契約の締結
  • 借主からの保証金等受領
  • 賃貸借契約書への署名捺印
  • ※賃貸借契約の締結が、郵送による場合は、借主・連帯保証人から署名・捺印を先にいただく為、貸主への到着が遅れる場合があります。

    ※賃貸借契約書が遅れている場合、貸主への保証金等の入金確認にて入居者に鍵を引渡す場合があります。

↓
鍵の引渡

※貸主借主双方が立会わない賃貸借契約の場合、保証金等の入金と賃貸借契約書への署名・捺印の時期が異なることがあります。こんな場合の賃貸借契約の成立時期は保証金等の入金と賃貸借契約書への署名・捺印のどちらか早い時期となります。

  • 管理業務の開始(管理委託契約締結の場合)
↓
解約、入居者退去
  • 退去後確認
  • 退去立会
  • 室内消毒、室内リフォーム(こちらをご参照ください)
  • 入居者の再募集
 

※サブリース契約の場合で貸主様と弊社のサブリース契約が締結された後は、弊社が転貸貸主となりますので
 貸主様の業務はございません。


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注意点

1.転勤等で自宅を賃貸する場合

1)自らの居住用として住宅金融公庫の融資を受けて購入された物件や、都市再生機構、供給公社の分譲物件の場合

自ら居住用として使用する事が原則となっていますので、転勤等の止むを得ない事情で賃貸する時は、事前に届出をする必要がありますのでご注意ください。
(公庫の場合は窓口金融機関、公団・公社の場合は各々の窓口)

2)転勤の期間だけ自宅を賃貸し、帰ってきた時には借主に退去してもらい、自ら居住する予定の場合

<自ら居住する>という理由が、借地借家法上の<正当事由>にあたらないため「普通借家契約」で借主に対して解約を申し出ても、借主が同意しなければ法的には対抗できません。 ついては「普通借家契約」ではなく「定期借家契約」でご契約ください。
「定期借家契約」についての詳細は、こちらをご覧下さい。


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2.募集賃料等の条件について
  • 募集賃料等の設定については、周辺の同タイプの成約賃料や現在募集中物件の賃料と比較(ファミリータイプの場合は分譲マンションのローン返済額とも比較)してアドバイスさせていただきます。
  • 分譲マンションの場合、一般的にいう「管理費」の中に「日常の管理費」と「修繕積立金」とがあります。賃貸した場合の負担区分は、「日常の管理費」が日々の清掃及び共用部分の電気水道代等の運営費ですので借主負担となり、長期的に建物の資産価値を保全するための費用である「修繕積立金」は原則貸主様のご負担となります。

※「管理費」「修繕積立金」の明細は管理組合又は管理委託会社にご確認ください。


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3.付帯設備について
  • 賃貸する住宅の付帯設備については、賃貸借契約書に添付する「付帯設備確認書」に基づきます。あらかじめ貸主様で確認してご記入ください。尚、貸主様には賃貸借契約の開始日から60日間は、入居者の故意過失による場合を除いて作動を保証していただきます。
    (長期間空室の場合、設備の動作不良や配水管のつまり、また水道蛇口パッキンの損傷等が生じている場合があります。)
  • 付帯設備の他、賃貸物件について、特に借主に引き継ぐべきことがこざいましたら事前にお知らせください。
    (部屋の立地上、または構造上結露しやすいので、換気に十分配慮が必要・・・等)

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4.入居中の補修費負担区分について

入居中の内装、設備等の補修費の負担区分については、賃貸借契約書に添付する「入居中の補修負担区分」に基づきます。基本的には、貸主様のご負担ですが(入居者の故意過失によるものは除く)、軽微な補修については、借主の負担とすることも可能です。


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5.室内のリフォームについて

出来るだけ早く良質な借主に入居していただく為には、室内のリフォームをした方が借主の印象も良く、決まりやすいものです。弊社建装部にて提案、無料見積りをさせていただきますのでご相談ください。


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6.退去時の原状回復について

一般的に退去時の原状回復とは、借主がすべてを入居時の状態に戻すのではなく、入居者の故意過失による部分が対象となり、通常使用による汚損・損耗や経年による自然的な劣化・損耗は貸主様のご負担となります。  (平成10年建設省発行 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン)


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7.賃料収入(不動産収入)による確定申告について

不動産を賃貸し賃料等の収入があった場合は、その収入も加え確定申告をする必要があります。下記に概略を記載しますが、詳細は税務署相談窓口や税理士にご確認ください。

賃料収入(不動産収入)による確定申告について

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8.海外に居住される貸主様へ

貸主様が海外に居住される場合は、緊急連絡先の確保や、税務上の制限がありますのでご注意ください。

(1)賃貸借契約に関する緊急連絡先(代理人)の確保

賃貸借契約締結後、万一問題が発生した場合に備え、緊急連絡先(代理人)をご準備ください。

(2)納税管理人の確保

日本国籍の方が海外に居住された場合「非居住者」となり、居住される国でその所得に対し課税されます。しかし、日本国内での不動産賃貸収入により発生した所得に対しては、日本での確定申告の必要があります。貸主様の代理として申告する納税管理人をご準備ください。

(3)借主が法人の場合

法人が借主となった場合は、借主である法人が貸主様にお支払いする賃料の内20%を源泉徴収して税務署に納付する必要があります。この場合の貸主様の受取り賃料は契約上の賃料の80%となります。後日、納税管理人によって確定申告をして、過不足を調整してください。


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