株式会社日住サービス 本社のブログ https://2110.jp// 株式会社日住サービス 本社のブログ ja 売却実績　中古一戸建 兵庫県 芦屋市 川西町 https://2110.jp//entry-604836/ 2025-03-02 売却実績　中古マンション 兵庫県 芦屋市 春日町 3,000万円 https://2110.jp//entry-604834/ 2025-03-02 売却実績　中古マンション 兵庫県 西宮市 大谷町 1,900万円 https://2110.jp//entry-604835/ 2025-03-02 売却実績　中古マンション 兵庫県 芦屋市 竹園町 3,500万円 https://2110.jp//entry-577301/ 2024-11-25 売却実績　土地 兵庫県 芦屋市 大原町 2億2,800万円 https://2110.jp//entry-577300/ 2024-11-25 売却実績　中古マンション 兵庫県 芦屋市 業平町 2,780万円 https://2110.jp//entry-577304/ 2024-11-25 土地価格の調べ方６種類｜価格の試算方法や価格を左右する要素についても解説 https://2110.jp//entry-842926/

土地の価格を調べようとすると、公示地価や路線価、実勢価格など複数の数字が出てきます。どの数字を信用してよいのか迷うこともあるでしょう。同じ土地であっても指標によって金額は異なるため、目的に合った価格を選ばなければ、正確な相場をつかむことはできません。

この記事では、土地価格の種類とそれぞれの調べ方、公表されている価格から実勢価格の目安を試算する方法、価格を左右する要素について、順を追って解説します。


土地価格の６つの種類

土地の価格と一口にいっても、ひとつの土地に対して複数の評価額が存在します。公表する機関や算定の目的が異なるため、それぞれの数字にはずれが生じます。同じ商品でも、定価とセール価格、中古市場での相場が異なるように、土地にも複数の「値段」があると考えるとイメージしやすいでしょう。

まずは、代表的な６つの土地価格について、公表機関とあわせて整理しておきましょう。

【土地価格の６つの種類】

区分

土地価格の種類

公表機関

公的な指標

公示地価

国土交通省 土地鑑定委員会

公的な指標

基準地価

都道府県

税務上の価格

相続税路線価

国税庁

税務上の価格

固定資産税路線価

市区町村（東京23区は東京都）

税務上の価格

固定資産税評価額

市区町村（東京23区は東京都）

実際の取引価格

実勢価格

売り手と買い手の合意
表にある６つの土地価格は、算定する機関だけでなく、税金の計算や取引の目安といった使う場面もそれぞれ異なります。次の項目からは、公示地価を皮切りに、価格ごとの性質と押さえておきたいポイントを順番に見ていきましょう。

公示地価

公示地価とは、国土交通省の土地鑑定委員会が、毎年１月１日時点における標準地の価格を判定し、３月に公表するものです。２名以上の不動産鑑定士による鑑定結果をもとに決定され、一般の土地取引や公共事業用地の取得価格を判断する際の目安として使われます。

実際の売買では、土地ごとの立地や形状などによって価格が変わりますが、公示地価はその土地固有の条件による価格差までは考慮していません。そのため、実際の取引価格とは異なる場合があります。

基準地価

基準地価は、各都道府県が国土利用計画法にもとづいて選定した基準地について、毎年７月１日時点の価格を判定し、９月ごろに公表するものです。

公示地価は都市計画区域を対象とするのに対し、基準地価は都市計画区域外の土地も対象に含まれます。公示地価から半年後の価格がわかるため、公示地価を補完する役割があります。

相続税路線価

相続税路線価は、相続税や贈与税を算定する際の基準となる価格です。国税庁が毎年１月１日時点の価格を評価し、７月に公表します。

主要な道路に面する土地について、道路ごとに１㎡あたりの価格が定められており、公示地価の８割程度が評価水準の目安とされています。単に「路線価」という場合、この相続税路線価を指すことが一般的です。

固定資産税路線価

固定資産税路線価は、固定資産税や都市計画税などの算定に使われる固定資産税評価額を求めるために、市区町村が定める土地の単価です。

公示地価の７割程度が評価水準の目安とされ、次に紹介する固定資産税評価額を算出するための基準となります。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、固定資産税をはじめ、都市計画税や不動産取得税、登録免許税などの税額を算出するための評価額です。原則として各市区町村が固定資産税路線価などをもとに個別に決定しますが、東京23区については東京都が算定を行います。３年に一度、評価替えが行われます。

評価にあたっては、固定資産税路線価に加えて土地の面積や形状、周辺の道路事情なども考慮されるため、同じ地域であっても土地ごとに評価額は異なります。毎年送付される課税明細書などで確認できます。

実勢価格

実勢価格とは、実際に土地の売買が成立した際の取引価格です。国や自治体が算定する公的価格とは異なり、需要と供給のバランスや立地条件、交渉の結果など、さまざまな要素が反映されます。

土地の売却や購入を検討する際にもっとも現実に近い価格ですが、土地の条件や売主・買主の事情、交渉などによって実際の取引価格は変わるため、事前に正確な金額を把握することは難しい価格でもあります。


【種類別】土地価格の調べ方

それぞれの土地価格は、公表している機関のサイトなどを使えば、誰でも調べることができます。
ここでは、価格ごとの具体的な調べ方を紹介します。

公示地価の調べ方

公示地価は、国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」で確認できます。不動産情報ライブラリは、かつての「土地総合情報システム」を引き継ぐ形で2024年に運用が始まったサービスで、地図上から住所を指定するだけで、周辺の公示地価を視覚的に確認できます。

ただし、公示地価は標準地のみが対象です。調べたい土地そのものにデータがない場合は、近隣の標準地の価格を参考にしましょう。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」

基準地価の調べ方
基準地価も、公示地価と同じ「不動産情報ライブラリ」で調べられます。地図検索から都道府県や市区町村を指定し、価格情報の項目から「都道府県地価調査」を選択すると、地図上に基準地が表示される仕組みです。公示地価のデータがないエリアでも、基準地価であれば確認できる場合があります。

公示地価と基準地価は、どちらも標準的な土地の価格を示す指標です。公示地価の公表から約６か月後に基準地価は公表されるため、両方のデータをあわせて確認することで、その年の地価の動きをより具体的に把握できます。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」

相続税路線価の調べ方

相続税路線価は、国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で確認できます。調べ方は、都道府県を選んだうえで路線価図を選択し、該当する市区町村や地名から目的のページを探すという方法です。

この内容は、一般財団法人資産評価システム研究センターが運営する「全国地価マップ」でも同様に調べることができます。こちらは相続税路線価に加えて、固定資産税路線価や公示地価などをまとめて確認できる点が特徴です。

出典：国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」
出典：一般財団法人資産評価システム研究センター　PC版「全国地価マップ」
出典：一般財団法人資産評価システム研究センター スマートフォン版「全国地価マップ」

路線価図の見方

路線価図には、道路上に「200D」のような表記が並んでいます。数字は１㎡あたりの価格を千円単位で示したもので、200であれば20万円が目安です。

アルファベットは借地権割合を示す記号です。AからGまであり、Aは借地権の割合が90％、Bは80％、Gは30％と、Gに近いほど割合が低くなります。借地に建物を建てている場合など、土地の権利関係によって評価の考え方が変わるため、相続税の計算をする際に確認しておくとよいでしょう。

固定資産税路線価の調べ方

固定資産税路線価は、相続税路線価と同じく「全国地価マップ」で確認できます。地図から該当エリアを選び、固定資産税路線価などの項目を表示することで、道路ごとの単価を確認する仕組みです。

市区町村（東京23区は東京都）の窓口でも、固定資産税路線価に関する資料の閲覧ができる場合があります。

出典：一般財団法人資産評価システム研究センター　PC版「全国地価マップ」
出典：一般財団法人資産評価システム研究センター スマートフォン版「全国地価マップ」

固定資産税評価額の調べ方
固定資産税評価額を確認するもっとも簡単な方法は、毎年４月から６月ごろに届く固定資産税の納税通知書です。
同封されている課税明細書に、土地や建物ごとの評価額が記載されています。

通知書が手元にない場合は、土地のある市区町村の窓口で、固定資産評価証明書の交付を申請する方法もあります。なお、東京23区の土地については、都税事務所が窓口となります。

自治体によって期間は異なりますが、毎年４月から５月ごろの一定期間、自分の土地と近隣の土地の評価額を見比べられる「縦覧」という制度も利用できます。土地の評価額が適正かどうかを確認する際の参考になります。

こちらの記事では、固定資産税の評価証明書について詳しく解説しています。
取得方法や取得の際の注意点も取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。

実勢価格の調べ方

実勢価格を調べる際は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」に掲載されている不動産取引価格情報が主な情報源になります。過去に行われた土地取引の取引総額や面積などを、都道府県や市区町村を指定して確認できる仕組みです。

あわせて「レインズ・マーケット・インフォメーション」も活用できます。戸建てやマンションの登録が中心のため、補助的な位置づけとして活用するとよいでしょう。

これらの情報は個別の物件が特定されない形で公開されているため、条件の近い取引事例をいくつか比較しながら、相場の幅を把握することが大切です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
出典：全国指定流通機構連絡協議会「レインズ・マーケット・インフォメーション」

ポータルサイトの掲載価格を見るときの注意点

不動産ポータルサイトでも、現在売り出し中の土地の価格を確認できます。

ただし、表示されているのは売主が設定した売り出し価格であり、実際に取引された価格とは異なる場合が少なくありません。値下げ交渉や市況の変化によって、最終的な取引価格が下がることもあれば、人気エリアでは複数の希望者による競合が生じ、価格が上がることもあります。

ポータルサイトの価格は現在の市場感をつかむひとつの材料として活用しつつ、実際に取引された価格や、周辺の取引事例とあわせて確認する視点を持っておきましょう。

こちらの記事では、不動産売却の際の不動産会社の選び方について解説しています。
会社選びのポイントや売却方式の違いも取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。


調べた価格から土地価格の目安を試算する方法

公示地価を100とした場合の公的評価の水準を整理すると、次のようになります。

【公示地価を100とした公的評価の目安】

土地価格の種類

公示地価を100とした目安

主な用途

公示地価

100

一般の土地取引の指標

相続税路線価

約80

相続税・贈与税の算定

固定資産税評価額

約70

固定資産税などの算定
国土交通省によると、相続税路線価は公示地価の８割程度、固定資産税評価額は７割程度を評価水準としています。

ただし、これはあくまで制度上の評価水準であり、個別の土地の実勢価格をそのまま示すものではありません。実勢価格には決まった倍率がないことを前提に、ここでは公示地価の水準に近い概算額を試算する方法を紹介します。

出典：国土交通省「主な公的土地評価一覧」

路線価から土地価格の目安を試算する

相続税路線価は、１㎡あたりの単価を千円単位で示したものです。まず「路線価÷0.8」で公示地価に近い水準の概算単価を求め、それに土地の面積を掛けることで、土地全体のおおよその金額を計算できます。

ただし、実際の相続税評価額を求める際には、土地の奥行きに応じた「奥行価格補正（奥行価格補正率）」や、複数の道路に接する土地に適用される「側方路線影響加算（側方路線影響加算率）」などの補正が加わるため、この計算式で出た数字はあくまで簡易的な目安にとどまります。

なお、路線価が設定されていない「倍率地域」では「固定資産税評価額×評価倍率」という別の方法で評価額を求めます。

固定資産税評価額から土地価格の目安を試算する

固定資産税評価額から目安を求める場合は、課税明細書に記載されている「価格」の欄を使います。この欄が評価額にあたり、税額の計算に使われる「課税標準額」とは異なる点に注意しましょう。住宅用地には固定資産税を軽減する特例が設けられているため、両者の金額は一致しません。

「固定資産税評価額÷0.7」を計算すると、公示地価に近い水準の概算額が求められます。固定資産税評価額は３年に一度評価替えが行われるため、算出した金額と現在の市場価格との間にずれが生じる場合がある点もあわせて押さえておきましょう。

試算値と実際の売買価格が一致しない理由

路線価や固定資産税評価額から試算した金額は、あくまで公的な評価水準にもとづく目安であり、土地の形状や周辺環境といった個別の条件までは反映されていません。0.8や0.7という割り戻し率も全国的な傾向を示す目安にすぎず、地域によっては実際の水準と差が生じることもあります。

こうした個別要因の詳しい内容は、次の「土地価格を左右する要素」で解説します。最終的に正確な価格を把握するには、周辺の取引事例と現地の条件を踏まえた査定が欠かせません。


土地価格を調べる際の注意点

土地価格を調べる際は、数字だけを見るのではなく、その前提となる条件も理解しておくことが大切です。ここでは、とくに押さえておきたい５つの注意点を紹介します。

データが最新かどうか確認する

公示地価や基準地価は毎年調査・公表されますが、確認する時期によっては、最新の情報がまだ反映されていない場合があります。

不動産情報ライブラリなどのサイトでは、掲載されているデータがいつ時点のものかが明記されているため、閲覧の際はいつのデータなのかもあわせて確認すると安心です。

公表時期と基準日のずれに注意する

相続税路線価は毎年７月に国税庁から公表され、原則として毎年評価が見直されます。一方、固定資産税評価額や固定資産税路線価は、市区町村によって原則として３年に一度評価替えが行われます。

このため、比較する時期によっては、両者の価格時点に時間的なずれが生じることがあります。

標準地と対象地の条件の違いを確認する

公示地価や基準地価は、あらかじめ選ばれた標準地・基準地の価格です。調べたい土地とは、形状や道路との位置関係、面積などの条件が異なる場合が多いため、標準地の価格をそのまま自分の土地に当てはめず、あくまで相場を把握するための参考値として扱いましょう。

地域特性を考慮する

同じ都道府県や市区町村であっても、駅からの距離や周辺の開発状況によって、土地の価格は大きく異なります。公的な指標だけでなく、対象の土地が位置するエリア特有の事情もあわせて確認しておくとよいでしょう。

複数の情報源を比較する

ひとつの指標だけで判断すると、実態とかけ離れた価格を基準にしてしまう可能性があります。公示地価や基準地価、実勢価格など、複数の情報源を突き合わせながら確認することで、より現実的な相場感をつかみやすくなります。


土地価格を左右する要素

同じエリアであっても、土地ごとに価格が異なるのは、複数の要素が組み合わさって評価が決まるためです。なかでも、土地の面積や形状は代表的な要素です。

正方形や長方形などの整形地は建物を配置しやすく需要が高くなる一方、旗竿地（道路から細い通路でつながっている土地）や極端な変形地は建築の制約を受けやすく、評価が下がりやすい傾向にあります。

道路との位置関係も重要な判断材料です。建築基準法では、建物を建てる敷地は幅４m以上の道路に２m以上接していることが原則とされています。この条件を満たさない土地は建築が制限されるため、評価が下がります。一方、角地や複数の道路に面した土地は、日当たりや利便性の面で評価されやすい傾向があります。

また、周辺環境、最寄り駅までの距離なども価格に反映されます。さらに見落としやすいのが、地域による市場動向の差です。人気の高い中古車が定価を上回る価格で取引されることがあるように、土地も需要の高いエリアでは公的な評価額を超える価格で取引されることがあります。

実際に、需要の高い都市部では公示地価の1.5倍から２倍近くまで実勢価格が上振れすることがある一方、地方では公示地価を下回る水準で取引されるケースも見られます。同じ計算式を当てはめても、地域によって導かれる実勢価格の精度は変わってくることを理解しておきましょう。


まとめ

土地価格には、公示地価や基準地価、相続税路線価、固定資産税路線価、固定資産税評価額、実勢価格という６つの指標があり、それぞれ算定する機関や目的が異なります。

公的なデータから概算額を試算することはできますが、実際の売買価格は、土地の形状や接道状況、周辺環境など個別の条件によって変わります。公表されている数字はあくまで目安としてとらえましょう。

より正確な価格を把握し、納得のいく売却や購入につなげたい場合は、地域の取引事情に詳しい不動産会社に相談することをおすすめします。日住サービスは、関西エリアに密着した知見と実績をもとに、土地の個別条件を踏まえた丁寧な査定をご提供しています。気になる方は、ぜひご相談ください。

日住サービスでは、売却から資産運用まで、 
不動産に関するご相談を受け付けております。
お困りの際にはぜひお気軽にお問い合わせください。
]]> 2026-08-30 マンション高騰の今、ねらい目は築◯年の中古一戸建て！？ https://2110.jp//entry-839346/

2026年夏現在、投資需要などを追い風に都心を中心に新築・中古マンションの価格が高騰しています。一方で、実需を中心とする一戸建て住宅の価格変動は比較的ゆるやかなようです。このためマイホームにマンションではなく、一戸建て住宅、なかでも中古一戸建てを考えるファミリーが増えているとも言われます。
中古一戸建ては、築浅物件より築年数の古い方が価格は抑えられる傾向にあります。今回は、資産価値も加味した上でのお買い得な中古一戸建ての「築年数」について考えます。
━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─

 

お買い得なのは築何年？ 資産価値と価格の境界線

一戸建て住宅は、一般的に、新築から時間が経過するにつれて価格は下落しますが、その下落カーブは一定ではありません。特に日本の住宅市場においては、ある特定の築年数を境に、価格が大きく安定する傾向が見られるようです。それは「築20年から25年」です。日本の住宅市場では、木造住宅の法定耐用年数が22年と定められているため、築20年を過ぎると建物の資産価値が大きく下落し、価格が底値に近づく傾向にあるからです。
この時期の物件は、新築時と比べて大幅に安く購入できる一方で、土地の価格が大部分を占めるため、資産としての安定感につながることが考えられます。また、住宅ローン控除の適用要件や耐震基準適合証明書の発行可否を慎重に確認することにより、税制面や安全面でのリスクもカバー可能となり得ます。価格と実用性のバランスを考えるなら、この「築20年前後」の物件がコストパフォーマンスに優れた選択肢の一つと言えそうです。 

 

中古一戸建て住宅に住み続けるリスクとメンテナンスの重要性

ただし、築20年前後、さらにそれより古い中古一戸建ては、現在の省エネ・耐震基準を満たしていない可能性が高くなります。断熱性能が低いと冷暖房の光熱費がかさむうえ、「ヒートショック」など健康被害を引き起こす恐れもあります。耐震性の不足は震災時の安全を脅かすことになります。また、シロアリ被害や配管の老朽化など、見えないリスクを抱えているかもしれません。
しかし、これらは「適切なインスペクション（住宅診断）」と「計画的なメンテナンス」により管理可能と考えられます。それはつまり、購入時に不具合を把握し優先順位をつけた修繕計画を立てることで、長年住み継げる「資産」へと変貌させる、という考え方です。 


中古一戸建てで広がる新しいライフスタイルと可能性

築20年〜25年の物件は、建物自体の価値が低く評価されるため、比較的割安で購入することができる傾向にあります。
ということは、浮いた予算を購入後のリノベーション費用に回して、間取りを大胆に変更したり、最新の住宅設備を導入したりできるかもしれません。そうすることにより、理想の住まいを実現するという選択肢も考えられるのです。 


最後に

ここまで見てきたように、中古一戸建ては「築20年前後」が資産価値と価格のバランスにおいて狙い目になりやすいと言えそうです。
古い家には耐震性能や断熱性能の問題が伴いますが、適切なリノベーションを行うことで、現代のニーズを満たす快適な住まいに生まれ変わらせることができるケースがあります。
中古一戸建てで自分らしい理想の暮らしを追求する、という選択肢も視野に入れてみてはいかがでしょうか。 
]]> 2026-08-24 ※削除不可※　柳生 拳斗スタッフ詳細用 https://2110.jp//entry-837507/ はじめまして、柳生です。名前の珍しさ、顔が濃い人だと覚えてください！

７歳から24歳まで長年野球に打ち込んできました。
野球を通じて培った「粘り強さ」「チームワーク」「最後まで諦めない気持ち」を活かし、お客様のお住まい探しにも全力で向き合っていきます！
また、私の家系は柳生十兵衛の末裔ともいわれています。
そんな家系に負けないくらい、何事にも真っすぐ、誠実に取り組むことを大切にしています。

不動産の購入・売却はもちろん、資金計画や住宅ローンなど、わからないこともお気軽にご相談ください。


お客様の気持ちに寄り添い、「柳生に任せてよかった」と思っていただける担当者を目指しています。


まずはお気軽にご相談ください！

]]> 2026-08-20 契約不適合責任とは？要件や瑕疵担保責任との違いをわかりやすく解説 https://2110.jp//entry-824319/

不動産売買契約では、引渡し後に建物の不具合が見つかるケースも少なくありません。そうしたトラブルに対応するための制度が「契約不適合責任」です。民法の改正により「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと名称と内容が変更され、買主の保護範囲や請求できる権利も大きく見直されました。

不動産の売買を検討しているなかで「どのような場合に責任が発生するのか」と疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。

この記事では、契約不適合責任の具体的な内容や範囲、瑕疵担保責任との違いについて解説しています。売主・買主が各々の視点で不利にならないような契約のポイントも紹介しているため、ぜひ参考にしてください。


契約不適合責任とは？

契約不適合責任とは、売買契約や請負契約において引渡しされた物が、契約で定められた内容と一致しない場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。 具体的には「種類」「数量」「品質」の３つの観点で契約内容と異なる点があるかどうかが判断基準となります。

種類に関する契約不適合

「種類」とは、契約で定められた目的物と、買主に引渡しされた目的物の品目が違っていた場合を指します。不動産売買では、次のようなケースが該当します。

●シューズクロークを設置するとの契約だったのに、通常の靴箱が設置されていた
●ガレージ付き住宅として契約したのに、カーポートのみが設置されていた

数量に関する契約不適合

「数量」とは、契約で決めた目的物の数量に対して、買主に引渡しされた数量が不足しているか、もしくは過剰になっている場合です。不動産売買では、次のようなケースが該当します。

●「２台分の駐車スペース付き」とされていたが、実際には１台分しかなかった
●「収納棚を２つ設置」としていた場所に、ひとつしか設置されていなかった

品質に関する契約不適合

「品質」とは、引渡しされた目的物の品質が、契約上の品質基準に満たない状態を指します。不動産売買では、次のようなケースが該当します。

●引渡し後、建物に傾きや雨漏りなどの重大な欠陥が見つかった
●内装のフローリング材が、契約書に記載されていた素材とは異なっていた


契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い

契約不適合責任は、2020年４月に民法が改正されるまで「瑕疵担保責任」と呼ばれていました。この２つがどのような点で異なるのか、詳しく解説します。

瑕疵担保責任とは

瑕疵担保責任とは、売買契約などにおける目的物の欠陥や不備といった瑕疵について、売主が買主に対して負う責任を指します。1898年に施行された旧民法以来、不動産取引に長く適用されてきた制度でした。

しかし、およそ120年もの間、民法全体の大幅な見直しが行われなかったため、制度の内容が現代の実務と合わなくなり、解釈や運用における曖昧さが課題となっていました。

改正により変わったこと

こうした背景を踏まえ、2020年４月に民法が大幅に改正されました。改正民法では、現代の社会状況や生活環境の変化に対応した内容が盛り込まれ、瑕疵担保責任は「契約不適合責任」へと移行しました。

これにより、「契約内容に適合しているかどうか」を基準とした、より明確で実務的なルールが導入されています。ここでは、変更されたポイントについて、具体的に見ていきましょう。

契約責任説が採用：契約内容が重視されるようになった

旧民法にもとづいた瑕疵担保責任には「法定責任説」と「契約責任説」という２つの考え方があり、実際には「法定責任説」が通説として採用されていました。

●法定責任説：売主は契約で定められた目的物を引き渡せば、義務を果たしたとする
●契約責任説：契約内容と目的物の種類、数量、品質が合致しない場合に、不完全履行として売主が責任を追うとする

法定責任説に従うと、たとえ目的物に欠陥があったとしても、売主は引渡しさえ済ませれば責任を負わないことになります。こうした買主に不利な状況を補うために、特別に売主の責任を認める「瑕疵担保責任」が適用されていました。

一方、契約不適合責任では「契約責任説」が採用されています。つまり引渡しされた物件に欠陥がある場合「不完全履行」となるため、売主は損害賠償責任を負ったり契約を解除されたりする可能性があります。

この変更により、契約内容の適合性がより重視され、買主保護の観点が強化されました。

隠れた瑕疵の要件が廃止：売主の責任の範囲が広がった

契約不適合責任への改正により、大きく変わった点のひとつが「責任の範囲」です。従来の瑕疵担保責任では「隠れた瑕疵」があることが前提であり、買主が通常の注意を払っても気づけなかった欠陥でなければ、売主は原則として責任を負いませんでした。

しかし、契約不適合責任では、欠陥が隠れていたかどうかは問題ではありません。契約で取り決めた内容と異なる点（種類・品質・数量など）があれば、それだけで売主の責任が発生するのが特徴です。契約全体の内容に照らして、目的物が適合していない場合には、売主は契約不適合責任を問われる可能性があります。

この新制度では「契約内容に適合しているかどうか」が判断の基準となるため、客観的な合意内容を正確に把握しておくことがより重要となりました。責任の有無を判断する際には「契約時の取り決め」が基準とされるため、後々のトラブルを防ぐには契約書に内容を明記し、当事者間で把握しておくことが欠かせません。

買主の追求手段が増加：多様な方法で権利を主張できるようになった

瑕疵担保責任において、買主が売主に求められる内容は「損害賠償請求」か「契約の解除」のいずれかでした。しかし、民法改正により契約不適合責任へ切り替わったことで、買主は上記に加えて「追完請求」「代金減額請求」という追求手段を取れるようになりました。


契約不適合責任で買主が請求できる４つの権利

契約不適合責任で買主が請求できる権利は以下の４つです。

●追完請求
●損害賠償請求
●代金減額請求
●契約解除

ここでは、それぞれの権利についてくわしく解説します。

追完請求

追完請求は、引渡しされたものが契約不適合だった場合に、買主が売主に対して、契約どおりの状態に「履行を完了」させるよう請求する権利です。請求の方法には、以下の３つがあります。

●目的物の修補
●代替物の引渡し
●不足分の引渡し

どの方法を取るかは、買主が優先的に選択できるものとされています。

ただし、買主に不相当な負担を課するものでなければ、売主は買主が指定する方法以外のやり方で追完してもよいことになっています。

たとえば、「雨漏りがない」という条件で引渡した中古物件に雨漏りが見つかり、買主が雨漏りのない別の物件の引渡しを請求したとします。これに対して、売主には買主に不相当な負担を課するものでないことを理由に、修補での対応が認められます。

損害賠償請求

買主は、契約不適合によって生じた損害について、売主に損害賠償を請求することができます。この請求は、追完請求や契約解除といったほかの手段と併用することも可能です。ただし、すでにほかの手段によって損害の一部が回復されている場合には、同じ損害について重ねて賠償を求めることはできません。
 
たとえば、天井から雨漏りが発生し、その影響で購入したばかりの家具が腐食・損傷した場合、売主に対して「雨漏り部分の補修」とあわせて「損傷した家具の修理費用」についても損害賠償を請求することができます。

損害の範囲が契約不適合によって拡大した場合には、その実害に見合った補償を求めることが可能です。

代金減額請求

代金減額請求とは、契約内容に適合しない目的物が引渡しされたにもかかわらず、交換や修理などの追完が行われない場合に、買主が売主に対して代金の減額を求める権利です。

通常は、まず追完請求を行い、売主がそれに応じなかった場合に代金の減額を請求する流れになりますが、売主が明らかに追完に応じる意思がないと判断される場合には、最初から代金減額を請求することも可能です。

契約どおりの履行が見込めない場合でも、買主が一方的に損を被ることがないようにするための救済手段として位置づけられています。

契約解除

契約解除は、売主に対して追完の催告を行ったにもかかわらず、期日までに履行されなかった場合に買主が行使できる権利です。そもそも追完が不可能なケースなどは、事前の催告が不要とされています。

ただし、不適合の程度が契約内容や取引上の社会通念に照らして軽微でなく、かつ売主が履行の追完を拒否した場合や、履行の追完が不能である場合などに限られます。

契約不適合責任に関する知識は、不動産取引のリスクを減らすうえで非常に大切です。とくに売却を検討している場合は、信頼できる不動産会社と契約することが、安心して取引を進めるための重要なポイントとなります。

こちらの記事では、売却を検討している方向けに不動産会社の選び方を解説しています。
媒介契約や注意点も取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。


契約不適合責任を追及できる期間と時効

売買契約・請負契約で契約不適合責任を追及できる期間は、不適合の内容によって異なります。また、これから解説する期限は買主が個人の場合に適用されるもので、買主が企業の場合は別のルールが設けられています。その点についても、あわせて確認していきましょう。

目的物や成果物の「種類・品質」が契約内容に適合しない場合

「種類」「品質」については、買主はそのことを知った日から１年以内に売主へその旨を通知する必要があります。期限内に通知しなければ、買主は追完請求などの権利行使ができません。

なお、追完請求などの請求権には時効があり、権利行使ができることを知ったときから５年、目的物の引渡し時から10年経つと時効消滅します。買主は、通知を行ったあと消滅時効を迎える前に請求を行う必要があります。

出典：e-GOV法令検索「民法」（https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089）

目的物や成果物の「数量」が契約内容に適合しない場合

「数量」について、買主は通知を行わずに追完請求などの権利を行使できます。ただし、消滅時効は適用されるため、権利行使ができることを知ったときから５年、目的物の引渡し時から10年経つと、請求できなくなります。

新築住宅の場合は住宅品質確保法の特例が適用

新築住宅については、住宅品質確保法という法律の特例が適用され、住宅の不具合に対する売主の責任期間が「引渡しから10年」と定められています。この期間内に新築物件に不具合が見つかった場合、買主は追完請求などの権利行使ができます。

出典：e-GOV法令検索「住宅の品質確保の促進等に関する法律」
（https://laws.e-gov.go.jp/law/411AC0000000081/）

買主が企業の場合は例外

買主が企業の場合は、業者間の売買にあたるため、商法上のルールに従う必要があります。このようなケースにおいて、買主は目的物を受け取ったら、ただちに検査を行わなければなりません。

そこで契約不適合が見つかった場合、すぐに売主へ通知する必要があります。通知を怠った場合は、追完請求などの権利を行使できません。


契約不適合責任の免責

契約不適合責任は任意規定であるため、該当の項目について契約書に記載がなければ法律の規定が適用されます。
ただし、契約書に免責事項を記載している場合は、契約書の規定を優先して適用することとなっています。

そのことから、契約書には契約不適合責任の免責事項を記載できるケースもあると覚えておきましょう。

ただし、契約書の免責事項はあくまで任意であり、売主と買主の同意がなければ成立しません。また、免責が有効になるかどうかは、売主の属性によって変わってきます。

売主が個人：原則有効

売主が個人の場合、適用される法律が民法のみのため、契約書に任意で免責事項を記載できます。免責が無効になる一部のケースを除き、原則として契約書に記載した免責事項は有効です。

売主が宅建業者以外の事業者：原則無効

売主が宅建業者以外の事業者の場合は、民法に加えて消費者契約法が適用されます。消費者契約法には、引渡し直後からの免責を無効とする規定があり、以下のケースに該当すると、契約書に免責事項を記載しても無効となる可能性があります。

●契約不適合責任を完全に免責する特約をつけた場合
●通知期間を短期間にした場合

出典：e-GOV法令検索「消費者契約法」（https://laws.e-gov.go.jp/law/412AC0000000061）

売主が宅建業者：引渡し後２年まで無効

売主が宅建業者で、なおかつ買主が個人のケースでは、宅地建物取引業法の規定が適用されます。それによると、個人が宅建業者から購入した物件は、引渡しから２年まで免責が無効です。

出典：e-GOV法令検索「宅地建物取引業法」（https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176）


売主も買主も契約書のチェックが大事

売主と買主は、それぞれの立場で契約書の内容が不利になっていないか、十分にチェックする必要があります。売主と買主それぞれの観点から、契約書の作成時に押さえておきたいポイントについて解説します。

売主の立場

売主の立場を有利にするには「売主側が一切の担保責任を負わない」という条件をつけるのが理想的です。ただし、双方の合意がなければ免責は有効にならないため、買主が圧倒的に不利となる条件は承諾されない可能性が高いでしょう。

そこで、少しでも売主に有利な条件を加えるとすれば、以下のようなルールを契約書に記載する方法があります。

●売主が追完の方法を選択できる
●売主が追完や代金の減額に応じた場合、買主は契約解除や損害賠償の請求ができない
●買主の検査を経て検収された目的物について、売主は責任を負わない
●発見された契約不適合について、買主の悪意がある場合、売主は契約不適合責任を負わない

買主の立場

買主の立場からは、次のような内容が契約書に記載されていれば、有利といえるでしょう。

●追完の方法は買主が決定し、売主に選択の余地はない
●追完の催告なしで、即座に代金の減額を請求できる
●発見時期にかかわらず、買主は責任を追及できる

また、買主が権利行使できる期間が、民法の規定よりも短く定められていないかどうかもチェックしておくとよいでしょう。


まとめ

契約不適合責任は、売買契約や請負契約において、引渡しされた目的物が契約内容と異なった場合に、売主が買主に対して負う責任を指します。民法改正以前まで適用されていた瑕疵担保責任に比べて、売主の責任が重くなり、買主が行使できる権利の範囲が広がりました。

これは任意規定であり、条件によっては民法よりも契約書に記載された規定が優先される場合があります。売主と買主は、それぞれの立場で不利にならないかどうか契約書の内容を慎重に確認してから同意することが重要です。

また、不動産の売却を検討している方にとって、信頼できる不動産会社の選定は非常に重要です。日住サービスでは、地域密着のネットワークと豊富な実績を活かし、仮測量や建物状況調査など、多角的なサポート体制をご用意しています。

また、経験豊富なスタッフが、お客様一人ひとりに合わせた最適なご提案を行い、売却をしっかりサポートいたします。無料の売却査定やご相談も承っておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。

日住サービスでは、売却から資産運用まで、 
不動産に関するご相談を受け付けております。
お困りの際にはぜひお気軽にお問い合わせください。
]]> 2026-07-25