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サポート事例

オーナー様からいただくお悩み・ご相談を解決私たちの豊富な経験と実績から、サポート事例の一部をご紹介いたします。

case1賃料の長期滞納者が増加した為、収支が悪化…

阪神間の駅前に建つファミリータイプ一棟賃貸マンションで賃料の長期滞納者が続出し、収支が悪化した為、困ってしまわれたオーナー様から弊社に相談をいただきました。詳細の状況がわからないため、弊社としても現滞納者の回収についてお約束は出来ませんが、出来る限りの努力をし、改善を目指すという事で管理を受託させていただきました。

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弊社は管理受託直後から滞納者に対し督促状の送付や連帯保証人への督促、本人との面談を継続して実施し、状況を把握して対策を検討しました。オーナー様及び滞納者と協議のうえ「滞納分の分割支払」や「連帯保証人からの支払い」などの方法で回収に努めました。また、滞納の回収が難しい方については、これ以上増加させないため「解約による退去」などを実行できた事で滞納額も大幅に減少し、経営状態も改善することが出来ました。

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case2所有する市街化区域内の農地を有効活用したい…

市街化区域内にある農地を所有するオーナー様から土地の有効活用のご相談をいただきました。

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ご相談を受けた農地は、私鉄のターミナル駅から徒歩約12〜13分と少し距離がありましたが、ターミナル駅ということで需要の高いエリアでもあることから、オーナー様や建設会社と打合せを重ね、安定収益の見込めるファミリータイプの一棟賃貸マンションを企画しました。計画段階から間取りや面積を協議出来た事で、現在の借り希望者のニーズを反映させた賃貸マンションとなり、竣工前に全室入居者が決定(約半分が法人借主)し、入居率100%で賃貸経営をスタートする事が出来ました。

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case3退去者が続出、入居率の低下で経営が悪化…

弊社が管理受託しているファミリータイプ一棟マンション。駅から少し距離があり、また、かなりの坂道の上にある立地、建物も築後15年ほど経過し、周辺には、競合する物件が増加していました。さらに、競合は、賃貸マンションだけではなく、分譲マンションや一戸建を購入して退去される方もあり、退去者が続出し、入居率が急激に低下してしまいました。

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あらためて市場の状況を調査し、周辺の競合物件の賃貸条件、購入した場合のローン支払額との比較や当該建物の改善点を抽出。オーナー様と協議のうえ今回は外壁の塗り替えによる美装工事及び賃貸条件の見直しを実施しました。競争力が回復した結果、順調に新たな入居者が決定し、経営の安定につながりました。

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case4駅前の立地なのに入居率が低下し、経営が悪化…

弊社が管理受託している単身用一棟賃貸マンション。私鉄特急停車駅の駅前に立地し、周辺には商店も多く便利な物件なのに退去者が続出。新たな入居者もなかなか決まらず、経営が悪化してしまいました。

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駅前の便利な立地なのに新たな入居者が決まらない原因を徹底調査した結果、原因は、繁華街に立地するマンション故のセキュリティにあることが確認できました。1階のエントランスはオートロックにしていましたがかなり遅い時間まで周辺には人も多く、入居者にまぎれて建物に侵入するケースもありました。オーナー様と協議のうえ、1階エントランスだけではなく各フロアの入口にも扉を設置し、Wオートロックに変更してセキュリティを改善しました。入居者の募集に関しては、近隣の職域を個々に訪問した所、近くの大手病院で寮が不足している為、まとめて十数室を寮として借上げていただきました。他にも候補となる物件があったのですがWオートロックによるセキュリティの良さを評価していただきました。

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case5市街化区域内に所有する農地を相続対策を兼ね有効活用を

市街化区域内の農地を所有するオーナー様が相続対策を兼ねて有効活用を建設会社に相談。

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建設会社から市街化区域内の農地の有効活用ついて弊社に相談をいただく。オーナー様の目的は相続対策とリスクの少ない投資の二点でした。まず市場を調査した結果、相続対策を兼ねた最適活用法をファミリータイプ一棟賃貸マンションと企画。また比較的交通量の多い通りに面していた為に、1階に店舗を設定しました。オーナー様のもうひとつの要望であったリスクの少ない投資については住居部分を弊社が一括借上(サブリース)する事で解決しました。無事竣工し、1階店舗も医院に入居いただき、築後6年を超えますが当初の設定条件で賃料の見直しも行わず安定経営が続いています。

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case6ロードサイドの借地に突然解約通知が…

一棟マンションの入居者斡旋をさせていただいているオーナー様より、大手企業に店舗用地として貸していた所有地に借り主から突然解約通知が送られて来ました。困られたオーナー様から弊社に新たな借り手の斡旋依頼がありました。

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弊社直営営業所のネットワークを利用し、ロードサイド型店舗展開企業及び医療・福祉関係企業など様々な事業者にアプローチした結果、高齢者施設やコンビニエンスストアなどから提案をいただきました。オーナー様と協議のうえ、多店舗展開されている大手飲食業と条件交渉を実施し、無事成約。新たな店舗もオープンされ順調に経営されています。

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case7築後15年を迎え設備の故障が続出…

弊社が管理を受託しているある一棟賃貸マンションは、総戸数50戸と比較的規模も大きく、またお部屋も広めの為、人気があり、過去大きな問題もなく運営できておりました。しかし、築後15年を迎える頃から耐用年数を経過したエアコンや給湯器の故障が続出し、修理ができず新規入れ替えを要する事態に。戸数が多いだけに全室入れ替えだとかなりの出費が見込まれることに。

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総戸数が50戸ある為、エアコン、給湯器を全室交換すると1,000万円以上の出費となります。そこで設備リースシステムを利用して全室分を交換しました。リースシステムの為、入替後のメンテナンスはリース会社の負担となり、オーナー様は毎月のリース料のみの支払いで済み、結果的に大きな出費をせず交換することができました。このオーナー様は次にキッチンコンロをIHヒーターに交換することを検討されています。

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case11駐車場の空きが急増、収支が悪化…

相続した自宅を更地にして長期間、駐車場としてまとめ貸ししていたが、借主から突然の解約を受けたことから、今後の対応のご相談をいただきました。

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ご相談を受けた土地は、駅から近い徒歩圏内ありましたが、駐車場としては需要が少なく、また都市計画法上の低層住居専用地域にあることから、建ぺい率・容積率の制約があり、収益マンション用地としては高収益が見込めないところでした。さらに、オーナー様の年齢から、借入をしてまでのマンション経営には、リスクがあると思われました。そこで、相続対策も考慮すべく弊社顧問税理士連携のもと、事業用資産の買い替え特例を利用して駐車場を売却し、新たな賃貸運営物件として中古の分譲マンションを購入するプランを提案。ほどなく希望条件に適う物件3室を購入していただくことができました。結果、従前の駐車場経営に比べても、はるかに高収益で、相続対策としても有効と弊社の資産組み替え提案を評価していただきました。

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case9所有している賃貸マンションの空室が増加し、
なかなか決まらない…

数棟の賃貸マンションを所有し賃貸業を営んでおられるオーナー様から、ここ数年空室が増加し、空けば次がなかなか決まらない。どうすれば新たな入居者に入居してもらえるのかとご相談いただきました。

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まず、所有されている賃貸マンションのうち特に稼働率の悪い2物件について再度現状調査をしました。

物件(1)…築後25年経過した鉄筋造5階建の2DKタイプ。最寄りの駅まで徒歩7分と比較的アクセスは良く駅前も商店が立ち並び生活は便利な立地にあるが、古い建物というイメージで稼働率は50%程度でした。

物件(2)…最寄りの駅から徒歩20分、またはバス乗車8分バス停から徒歩5分の郊外立地。周りは静かな住宅街にある軽量鉄骨造2階建3DKタイプ。築後7年と比較的新しいが、駅からのアクセスが悪く、軽量鉄骨造ということで稼働率は50%以下でした。

物件(1)は、立地については良いが、中途半端な間取りと十分なメンテナンスが出来ていない為イメージが良くない。立地を生かし、2DKタイプを1LDKのタイプに変更し、室内の設備を入れ替え、外壁の塗り替えやオートロックの設置などのリニューアルをすれば充分市場性を確保できると判断。

物件(2)は、郊外立地であるが築年数も比較的新しく、リニューアルの必要も特にない。反対に賃貸条件の見直し位しか手の打ちようが無い状況にあり、競争力のある賃料は当初予定の70%程度になると判断。

上記の現状調査の結果、物件(1)を大規模リニューアルすることに決定し、その資金を捻出する為に物件(2)を売却することとしました。まず、物件(2)の賃貸条件を現状の相場近くまで見直しを行い、入居率を上げることにより売却できました。売却した資金で物件(1)に間取り変更、設備の刷新、外壁塗り替え、オートロック設置など大規模修繕を施し、賃借人を募集。結果立地の良さとリニューアルによるイメージアップで以前を上回る賃貸条件で満室となりました。

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case10話し合いに応じない滞納者に法的解決

急に家賃の滞納が増え始めた入居者。面談のうえ、確認すると失業し、離婚されていました。入金約束も守られず、その後の訪問、呼び出しにも応じなくなり、入居者との連絡が全く途絶えてしまいました。

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このまま督促を続けても入金の見込みのないこと、さらに入居者の自己破産・失踪などの可能性が高いことをオーナー様に報告し、オーナー様との相談の結果、弁護士による法的解決を図ることになりました。

弊社顧問弁護士による迅速な対応で訴訟手続きが開始され、その結果、入居者は退居し、金銭的損害も預かり保証金を少し超える程度で、早期解決を図ることができました。もちろん訴訟費用は掛かりましたが、自力救済の許されない現在の社会においては、このような法的解決も必要になります。

その後、ほどなく新しい入居者が決まり、安定収入に寄与することになりました。

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case8特定優良賃貸住宅の空室対策…特優賃用途廃止(一棟単位)

弊社が竣工時より管理受託している特定優良賃貸住宅において、竣工時は家賃補助も多く、入居者を抽選で決めるお部屋もありました。築後5年ほど経過したところで退去者が続出、新たな入居者もなかなか決まらず、入居率がどんどん低下し、経営が厳しい状況に。

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この特定優良賃貸住宅は制度上入居者負担賃料が年々上昇し、そのため年数が経過すると購入をされたり、他の賃料の安い物件に住み替えをされる方が続出しました。また、新しい入居者も賃料負担額が高くなっている為なかなか決まらず、入居率も50%位となりました。まずは特定優良賃貸住宅を外さなければ改善にならないと考え、行政と再三打ち合わせ、交渉を行い、外すことができました。その後賃貸条件の見直しを行い一般賃貸住宅として募集したところ約3ヶ月程度で満室にすることができました。当初の計画と比べると大幅な収入減ですが、入居率の向上で経営も安定させることができました。

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case8特定優良賃貸住宅の空室対策…特優賃用途廃止(部屋単位)

特定優良賃貸住宅において、退去後の次の入居者がなかなか見つからない。以前はこんなことは無かったのにというオーナー様より相談がありました。

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状況を確認すると、特定優良賃貸住宅としてスタートして15年、入居者への補助金も減少し、入居者負担額が増加したため、特定優良賃貸住宅としての魅力も無くなりつつありました。さらに、入居希望者に対する入居審査に時間がかかり過ぎる等、入居希望者や斡旋業者から敬遠される傾向がありました。このため、長期空室が目立ち始め、収支を圧迫するようになっていました。

そこで、空室になった部屋から、特定優良賃貸住宅の用途廃止申請を行い、一般賃貸住宅とする事を提案いたしました。用途廃止したことから特定優良賃貸住宅としての制限がなくなり、賃料や礼金、募集方法や賃貸借契約締結の手続きを自由に設定できるようになったため、入居者が次々に決まり、空室が無くなりました。

また、今まで申込のなかった上場法人からの入居申込もありました

空室になった部屋から、順次特定優良賃貸住宅についての用途廃止をすることにより、特定優良賃貸住宅の制度終了に向けた対策がスムーズに進むとオーナー様も満足されています。

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